Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds waren und sind immer noch eine der beliebtesten Anlageformen im Segment der geschlossenen Fonds. Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2010 weiterhin fort. 2009 konnten Immobilienfonds erhebliche Zuwächse verzeichnen, wobei das Gesamtvolumen des platzierten Anlegerkapitals 2009 bei 1,12 Mrd. EUR lag – im Vergleich zum Vorjahr ein Zuwachs von 12,49 %. Hingegen mussten Investitionen in Auslandsimmobilienfonds 2009 einen Rückgang um 34,36 % zum Vorjahr hinnehmen, wobei dieser trotz allem neben Schiffsfonds und Deutschland-Immobilienfonds immer noch zu den drei stärksten geschlossenen Anlageformen zählen.

Anleger beteiligen sich meist direkt oder über einen Treuhänder als Kommanditisten an einer GmbH & Co. KG (oder als Gesellschafter an einer GbR) und erwerben so einen Anteil am Kapital der Gesellschaft. Der Immobilienfonds selbst ist ein Unternehmen, welches mit dem Erwerb sowie der Vermietung eines bebauten Grundstücks und den dadurch erzielten Mietzins Gewinne erwirtschaften möchte. Das Kapital der Anleger dient dazu, die Kosten für den Grundstückserwerb, gegebenenfalls die Bebauung und die anschließenden Vermietung/Betreibung der Immobilie des Immobilienfonds zu finanzieren. Das Geld der Anleger unterliegt damit allen Risiken, die eine selbständige Tätigkeit und vor allem der Bau oder Betrieb einer Immobilie mit sich bringt.

Die Beteiligungen werden von Anbietern, auch Initiatoren oder Emissionshäuser genannt, über Anlagevermittler, Anlageberater oder Banken angeboten. Der Anleger muss zum Beitritt einen Gesellschaftsvertrag bzw. einen Treuhandvertrag unterschreiben, mit dem er Kommanditist wird bzw. der Kommanditanteil von einem Treuhänder für den Anleger gehalten wird. Als Grundlage für die Information der Anleger dient ein Emissionsprospekt, in dem das gesamte Vorhaben inklusive der Risiken beschrieben ist. Die Geschäftsführung des Immobilienfonds übernimmt eine GmbH. Der Anleger selbst hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Geschäftsführung, er hat jedoch gewisse Mitwirkungs- und Kontrollerechte.

Der geschlossene Immobilienfonds wird meist als Betreibermodell oder als Immobilien-Leasingfonds gestaltet. Bei beiden Anlageformen erwirbt der Immobilienfonds zunächst das Eigentum an einem un-/bebauten Grundstück. Anschließend wird in der Form des Betreiberfonds die Vermietung der Räumlichkeiten der Immobilie vorgenommen, während hingegen im zweiten Fall Leasingverträge mit den Nutzern abgeschlossen werden.

Muss der Immobilienfonds erst noch eine Immobilie auf dem Grundstück errichten, so schließen sich daran eine Vielzahl von Einzelverträgen über die Bebauung an. Weiterhin müssen beim Betreibermodell eine Vielzahl von Mietverträgen geschlossen werden, wobei besonders auf günstige Konditionen zu achten ist, da die Mieteinnahmen die einzige Einnahmequelle des geschlossenen Immobilienfonds darstellen und somit für die Wirtschaftlichkeit und Renditezahlungen an die Anleger von besonderer Bedeutung sind.

Auch der Immobilien-Leasingfonds muss zunächst eine Reihe von Einzelverträgen abschließen mit dem Unterschied, dass der sich anschließende Leasingvertrag meist nur mit einem Leasingnehmer vereinbart wird, der häufig auch als Grundstücksverkäufer auftritt. Auch die Bauleitung wird meist in der Form eines Generalunternehmer- oder -übernehmervertrags auf den Leasingnehmer übertragen, sodass weitgehende Risiken aus dem Bau des Gebäudes auf den Leasingnehmern übergehen.

In der Vergangenheit waren Immobilienfonds als Steuersparmodell interessant und sind es auch heute noch. Der geschlossene Immobiliefonds erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG, weswegen nur eine Einnahmen- Überschussrechnung gemacht werden muss und die Immobilie zum Privatvermögen der Anleger gerechnet wird. Eine steuerliche Besonderheit bei Immobilienfonds sind vor allem die Abschreibemöglichkeiten des Einkommensteuergesetzes.

Bei Immobilien-Leasingfonds kommt weiterhin der steuerliche Vorteil der Leasingerlasse sowohl auf Seiten der Fondsgesellschaft als auch auf Seiten der Leasingnehmer zum Tragen. Bei der häufigen Form des Teilamortisationsmodells muss die Immobilie wirtschaftlich dem Leasinggeber zugeordnet werden können, um etwaige Abschreibungen steuerlich geltend machen zu können. Hierzu darf z.B. die Gefahr des dauerhaften Ausfalls der Nutzung des Mietobjekts nicht auf den Leasingnehmer übertragen werden.

Um erhebliche Kosten der Grunderwerbsteuer zu sparen, die sich aus dem Gesamtkaufpreis von Grund und Boden und gegebenenfalls darauf errichteten oder zu erbauendem Gebäude zusammensetzt und in einigen Bundesländern schon auf 4,5% gestiegen ist, ist es notwendig zwischen dem steuerpflichtigen Grundstückserwerb und der Bebauung zu trennen: Die Verträge zur Errichtung des Gebäudes sollten vom Immobilienfonds deshalb erst in zeitlichen Abstand nach Abschluss des Kaufvertrags für das Grundstück geschlossen werden.

Besondere Vorsicht ist zudem bei Änderungen des Personenbestands der Fondsgesellschaft von mind. 95% innerhalb von 5 Jahren geboten, da dies steuerrechtlich als Rechtsvorgang behandelt wird, welcher auf die Übereignung der Immobilie auf eine neue Personengesellschaft gerichtet ist und somit erneut grunderwerbsteuerpflichtig ist, § 1 Abs. 2a GrEStG.

Immobilienfonds können für die Anleger Chancen mit sich bringen, vor allem eine optimale Rendite durch bestmögliche Vermietung, gegebenenfalls auch durch einen hohen Verkaufserlös nach Laufzeitende der Mietverträge, zu erzielen. Da geschlossene Immobilienfonds aber als Unternehmen ausgestaltet sind, bestehen auch zahlreiche Risiken der Investition, die den Anlegern bewusst sein müssen.

Es müssen verschiedene Risikobereiche getrennt werden, zunächst die 2 unterschiedlichen Modelle der Konzipierung eines geschlossenen Immobilienfonds, weiterhin wie der geschlossene Immobilienfonds auftritt, ob als Bauherr, als Erwerber eines schon bebauten oder unbebauten Grundstücks etc.

Geschlossener Immobilienfonds als Erwerber eines unbebauten Grundstücks

Erwirbt der geschlossene Immobilienfonds ein unbebautes Grundstück treten dieselben Risiken wie für jeden Grundstückskäufer auf: die Lage muss günstig gewählt werden, damit später auch Mieter gefunden werden können, Baugenehmigungen müssen vom Immobilienfonds eingeholt werden, die Nachbarschaftssituation muss ausgekundschaftet werden, das Risiko von Altlasten, wie z.B. Bodenverunreinigungen, besteht etc. Gerade der letzte Fall stellt ein besonders hohes Risiko für den Immobilienfonds dar, da die Beseitigung solcher Altlasten hohe Kosten verursacht auf die er sitzen bleiben kann, wenn er die Tragung dieser Gefahr nicht umfassend und wirksam auf den Veräußerer des Grundstücks übertragen hat.

Bei der Bebauung tritt der geschlossene Immobilienfonds dann zunächst als Bauherr auf. Allerdings birgt auch dies erhebliche Gefahren, da der Bauherr für die Durchführung der Bebauung rechtlich verantwortlich und demnach haftbar ist. In vielen Fällen kann es für das Sicherheitsdenken der Anleger des Immobilienfonds deshalb von Vorteil sein ein schon bebautes Grundstück zu erwerben. Wird der Bau von dem Immobilienfonds trotzdem durchgeführt, so ist eine unübersichtliche Zahl von Individualverträgen mit einzelnen Gewerken zu vermeiden und lieber unter anfänglich höheren Kosten (häufig: Vereinbarung eines Pauschalpreises) einen Generalunternehmer/-übernehmervertrag mit einem Bauunternehmer abzuschließen. Auf die Bonität von diesem ist besonders zu achten, da dieser nunmehr als Haftungsschuldner zur Verfügung steht. Zudem kann der Immobilienfonds mit dem Bauunternehmer Vertragsstrafen für eine verspätete Fertigstellung des Gebäudes vereinbaren.

Geschlossener Immobilienfonds als Erwerber eines bereits bebauten Grundstücks

Wird ein schon bebautes Grundstück gekauft, spielen zusätzliche Dinge wie z.B. der technische Stand des Gebäudes eine große Rolle. Hier sollten umfassende Gutachten vor dem Kauf durch den geschlossenen Immobilienfonds eingeholt werden. Zusätzlich können rechtliche Risiken entstehen, wenn das Gebäude bei Kauf bereits vermietet ist. Auch wenn eine solche Vermietung noch nicht stattgefunden hat, kann eine weitere Gefahr darin bestehen, dass die Verwertbarkeit des Gebäudes auf dem Markt schlecht ist und die Erst- oder auch Folgenvermietung für den Immobilienfonds zum Problem werden könnte.

Wirtschaftlichkeit des geschlossenen Immobilienfonds

Die Mietzinszahlung als Einnahmequelle des geschlossenen Immobilienfonds sollte durch bonitätsstarke Mieter sichergestellt werden, ein Risiko der Zahlungsunterbrechung und gegebenenfalls einer geringeren Rendite der Anleger kann dadurch minimiert werden. Zudem sollten Mietanpassungen im Vertrag geregelt werden. Instandhaltungskosten können durch Individualvereinbarungen auch auf die Mieter umgelagert werden, sowie die entstehenden Nebenkosten. Im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie werden auch umfassende Versicherungen durch den Immobilienfonds abgeschlossen, die ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden können.

Im Wesentlichen stellen sich hier zunächst dieselben Risiken wie im oben genannten Modell eines Immobilienfonds. Unterschiede ergeben sich jedoch hinsichtlich der Gefahrtragung, welche hier noch mehr auf den Leasingnehmer übertragen wird. Tritt der Immobilienfonds als Bauherr auf wird auch hier häufig der Leasingnehmer als Verantwortlicher der Baumaßnahmen agieren und es wird zwischen ihnen ein Generalunternehmer/-übernehmervertrag geschlossen, wobei dieser dann das rechtliche sowie wirtschaftliche Risiko trägt.

Bei einem Erwerb der Immobilie ist im Unterschied zum Betreibermodell die Lage und Qualität der Immobilie nicht ganz so bedeutend, da kein Erstvermietungsrisiko besteht, da der Leasingnehmer meist Initiator des Projekts ist und nach Fertigstellung die Räumlichkeiten leasen wird. Nimmt dieser sein Optionsrecht auf den Kauf der Immobilie nach Ablauf der Vertragslaufzeit jedoch nicht wahr, kann eine schlechte Lage aber trotzdem zum Problem für den Immobilienfonds werden, da dieser im Ergebnis die negative Wertentwicklung der Immobilie trägt und zudem das auch hieraus folgende Weiterveräußerungsrisiko.

Besonderheiten ergeben sich auch aus der Struktur des Immobilienfonds als Leasinggeber, da diese Struktur häufig wegen der steuerlichen Geltendmachung der Leasingraten und der Abschreibungen an der Immobilie gewählt wird. Um die Leasingraten steuerlich geltend machen zu können müssen bestimmte Regelungen beachtet werden, so muss z.B. bei einer Vollamortisation die Grundmietzeit mindestens 40% und nicht höher als 90% der betrieblichen Nutzungsdauer des Gebäudes betragen.

Da es häufig nur einen Leasingnehmer gibt, ist die Bonität desselben sehr bedeutsam, da Ausschüttungen an die Anleger des Immobilienfonds auf diese Einnahmen zurückzuführen sind. Zudem ist darauf zu achten, dass trotz der weitreichenden Risikoübertragung auf den Leasingnehmer das steuerlich wirtschaftliche Eigentum beim Immobilienfonds verbleiben muss, da ansonsten Abschreibungen nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Versicherungen sollten also auch bei diesem Modell eines Immobilienfonds nicht vernachlässigt werden, da Leistungsstörungen genauso eintreten können.

Chancen ergeben sich bei diesem speziellen geschlossenen Immobilienfonds, der Grundstücke im Ausland erwirbt, durch die Immobilienkonjunktur im Ausland, wodurch hohe Renditen erzielt werden sollen, sowie durch eine in vielen Ländern geringere steuerliche Belastung.

Risiken von Auslands-Immobilienfonds in Bezug auf die rechtliche Gestaltung der Verträge

Das ausländische Recht weicht oft beträchtlich vom deutschen Recht ab, sodass darauf zu achten ist sich lokaler Rechtsberater im Ausland anzunehmen. Diese sollten den Anlegern des Immobilienfonds alle rechtlichen Besonderheiten des jeweiligen Landes, wo der Erwerb der Immobilie stattfinden soll, darlegen, vor allem auch wie der jeweilige Staat ausländische Immobilieneigentümer einer inländischen Immobilie schützt.

Steuerliche Grundlagen von Auslands-Immobilienfonds

Durch die Doppelbesteuerungsabkommen, die Deutschland mit vielen Staaten abgeschlossen hat, können die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung im Belegenheitsstaat der Immobilie besteuert werden, welche häufig niedrigeren Steuersätzen und höheren Freibeträgen unterliegen. In Deutschland werden die Erträge aus dem Ausland demnach von der Steuer freigestellt, wobei die Erträge früher aber noch im Rahmen des Progressionsvorbehaltes gem. § 32b EStG berücksichtigt wurden, was seit 2009 aber nur noch für Immobilien außerhalb der EU gilt.

Währungsrisiko von Auslands-Immobilienfonds

Liegt die zu investierende Immobilie im Euroraum der EU, so entstehen keine Besonderheiten. Andererseits jedoch können Währungsschwankungen bei Immobilien im Nicht-Euroraum Chancen und Risiken hinsichtlich des Wechselkurses und seiner Währungsentwicklung bergen, worauf die Anleger bei ihren Überlegungen unbedingt achten sollten. Ein weiteres Risiko ergibt sich hier für den Anleger des Immobilienfonds auch dadurch, dass er in einen ihm fremden Markt investiert.

Anleger, die einen Schaden aufgrund der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds erlitten haben, können möglicherweise Schadensersatzansprüche geltend machen. Als Anspruchsgegner kommen Prospektverantwortliche, Initiatoren, Banken, Anlageberater oder Anlagevermittler in Frage.

Insbesondere wenn Anleger geschlossener Immobilienfonds nicht hinreichend über die Risiken aufgeklärt wurden, stehen diesen Schadensersatzansprüche zu, die mit einer Klage durchgesetzt werden können. In vielen Fällen wurden Anlegern der Anteil an dem geschlossenen Immobilienfonds als sichere Anlageform, die für die Altersvorsorge geeignet sei, verkauft. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass geschlossene Immobilienfonds nicht zur Altersvorsorge geeignet sind, da ein Totalverlustrisiko besteht. Daneben ist über die weiteren Risiken aufzuklären. Auch über Kick-Backs (Rückvergütungen) ist nach der Rechtsprechung des BGH aufzuklären, wenn Banken solche erhalten haben. Auch dies ist in den meisten Fällen nicht geschehen, was die Erfahrung zeigt.

Die Dr. Stoll & Sauer Rechtsanwaltsgesellschaft mbH vertritt bereits zahlreiche Anleger verschiedener geschlossener Immobilienfonds. Anleger sollten sich frühzeitig von einem im Kapitalanlagerecht tätigen Rechtsanwalt beraten lassen, damit sie ihre Rechte wahren können. Dies ist im Hinblick auf eine am Jahresende drohende Verjährung wichtig.