Maklervertrag der widerrufen werden kann

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Maklerverträge können widerrufen werden Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Verbraucher besitzen bei Maklerverträgen ein Widerrufsrecht, sofern diese online oder telefonisch zustande kommen oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen werden. Dieses Recht besteht allerdings nicht unbegrenzt.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Heutzutage werden Maklerverträge häufig telefonisch oder online abgeschlossen. Dies ist kein Problem, denn sie sind mit Ausnahme von Wohnungs- oder Einfamilienhausvermittlungen (nur in Textform seit 23.12.2020) nicht an eine bestimmte Form gebunden. Wenn etwa ein Makler im Internet eine Immobilie beworben und dabei ausdrücklich auf seine Maklereigenschaft und die Käuferprovision hingewiesen hat und er dann einem anrufenden Interessenten die Kontaktdaten des Verkäufers für eine Besichtigung gibt, ist ein Maklervertrag zustande gekommen.

Ebenso reicht die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Makler aus, da die Tätigkeit des Maklers nicht im Verkaufen von Immobilien, sondern in ihrer Vermittlung besteht. Hat der Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt, wird die Maklerprovision bei Vorliegen eines notariell beurkundeten Kaufvertrags fällig. Die Höhe der Maklerprovision bemisst sich regelmäßig prozentual am Kaufpreis.

Können Maklerverträge widerrufen werden?

Die Rechtslage war in dieser Frage lange Zeit umstritten. Am 13. Juni 2014 trat dann das EU-Widerrufsrecht für Verbraucher in Kraft. Es bezieht sich im Wesentlichen auf Fernabsatzverträge. Ein Fernabsatzvertrag besteht, wenn der Maklervertrag nicht im persönlichen Kontakt, sondern über Fernabsatzmittel wie das Internet, Telefon, Fax, Brief oder SMS abgeschlossen wurde.

Daher gilt das Widerrufsrecht für die meisten Maklerverträge.

Häufig erhalten Verbraucher vor der Zusendung eines verlangten Exposés erst einmal die Widerrufsbelehrung. Dadurch will der Makler seinen gesetzlichen Pflichten nachkommen.

Ein Widerrufsrecht steht dem Auftraggeber aber auch dann zu, wenn er den Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abschließt. Hierunter fallen z.B. Vertragsschlüsse, die

  • in einer Privatwohnung,
  • am Arbeitsplatz des Arbeitnehmers oder
  • auf allgemein zugänglichen Verkehrsflächen

zustande gekommen sind.

In Abgrenzung zum Fernabsatzvertrag sind hier zwar beide Parteien beim Vertragsschluss gleichzeitig körperlich anwesend, aber die Umstände des Vertragsschlusses sind dennoch geeignet, den Auftraggeber zu überrumpeln.

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Wer kann einen Maklervertrag widerrufen?

Das gesetzliche Widerrufsrecht setzt zwingend voraus, dass der Makler als Unternehmer handelt und den Maklervertrag mit einem Verbraucher abschließt. Ist der Auftraggeber dagegen ebenfalls Unternehmer, so ist das Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen. Die Abgrenzung zwischen Verbrauchern und Unternehmern ist im Widerrufsrecht von großer Bedeutung. Nach dem Gesetz ist eine Person dann Verbraucher, wenn mit dem Vertrag überwiegend private Zwecke verfolgt werden.

Dagegen ist man ein Unternehmer, wenn der Vertrag zur eigenen gewerblichen Tätigkeit gehört.

Ob ein privater Zweck verfolgt wird, bestimmt sich nicht nach dem Willen der jeweiligen Person. Entscheidend ist vielmehr, ob die private Tätigkeit für den Vertragspartner objektiv erkennbar ist.

Oft kommt es vor, dass mit einem Vertrag sowohl private als auch gewerbliche Zwecke verfolgt werden. In diesen Fällen kommt es entscheidend darauf an, welcher Zweck überwiegt.

Wie lange besteht das Widerrufsrecht?

Das Gesetz unterscheidet zwei unterschiedlich lange Fristen für den Widerruf.

Falls hinsichtlich des Maklervertrages ein Widerrufsrecht besteht, beträgt die Widerrufsfrist in der Regel zwei Wochen. Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Vertragsschluss – aber eben nicht vor Erhalt der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger, also z.B. per E-Mail oder per Post. Die Erklärung auf einer Webseite des Unternehmens reicht in der Regel nicht aus, da der dauerhafte Zugriff während der Widerrufsfrist hier nicht gewährleistet ist.

Wurde der Kunde dagegen erst nach Vertragsschluss über das Widerrufsrecht informiert, so beginnt die Widerrufsfrist zum Zeitpunkt der Belehrung.

Die kurze Widerrufsfrist von 14 Tagen gilt nur dann, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden ist.

Ohne korrekte Belehrung und Aufklärung über das Widerrufsrecht beträgt die Widerrufsfrist insgesamt 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Wie wird der Widerruf ausgeübt?

Seit dem 13. Juni 2014 kann der Widerruf formlos, d.h. telefonisch oder auch per E-Mail, erfolgen. Aus Beweisgründen ist jedoch dringend zu empfehlen, den Widerruf schriftlich sowie per Einschreiben zu erklären. Auch der Begriff „Widerruf“ muss nicht verwendet werden. Es genügt, dass der Verbraucher ausdrücklich erklärt, am Vertrag nicht mehr festhalten zu wollen. Der Widerruf muss nicht begründet werden.

Welche Rechtsfolgen hat der Widerruf?

Durch eine wirksame Widerrufserklärung wird der Maklervertrag aufgehoben und damit unwirksam. Der Käufer bzw. Verkäufer schuldet daher keine Provision, auch wenn es durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers zum Abschluss eines Kaufvertrages gekommen ist.

Trotzdem kann es nun zu einem sogenannten Wertersatz für die erbrachten Maklerdienste kommen. Beide Seiten müssen die empfangenen Leistungen „erstatten“. Der Makler muss die erhaltene Provision zurückzahlen, kann aber einen Wertersatz verlangen, der z.B. der Höhe der Provision entspricht.

Der Anspruch auf Wertersatz besteht allerdings nur dann, wenn der Makler seinen Auftraggeber ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann der Verbraucher den Maklervertrag ohne Wertersatz widerrufen.

Bei fehlerhafter Belehrung über das Widerrufsrecht schuldet der Auftraggeber sogar dann keinen Wertersatz, wenn der Maklervertrag erst nach Abschluss des Kaufvertrages widerrufen wird.

Kann das Widerrufsrecht erlöschen?

Weitere Voraussetzung für einen wirksamen Widerruf des Maklervertrages ist, dass das Widerrufsrecht nicht erloschen ist.

Das Erlöschen des Widerrufsrechts ist dann anzunehmen, wenn der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung zum unmittelbaren Tätigwerden, d.h. vor Ablauf der Widerrufsfrist, des Maklers erteilt hat und darüber hinaus seine Kenntnis von dem Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler bestätigt hat.

Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss die Zustimmung des Verbrauchers zudem auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.

Ein Verlust des Widerrufsrechts ist danach an folgende Voraussetzungen geknüpft:

1. Ausdrückliche Zustimmung des Maklerkunden zur Leistung des Maklers.

2. Bestätigung des Maklerkunden, dass er sein Widerrufsrecht verliert.

3. Beginn der Tätigkeit des Maklers.

4. Vollständige Leistungserbringung durch den Makler.

Das Erlöschen des Widerrufsrechts setzt jedoch stets voraus, dass eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung vorliegt.

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