Chancen auf Schadensersatz für Anleger steigen
Schlappe für ZBI: LG Nürnberg kritisiert Risikobewertung des Immobilienfonds "Uni Immo Wohnen ZBI"

Im vergangenen Jahr hat der offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI massiv an Wert verloren. Viele Anleger hatte das über­rascht. Ihnen wurde die Anlage doch als sichere Geld­anlage von Volks­banken und Raiff­eisen­banken empfohlen. Der Risikoindikator im Basis­informations­blatt lag lange bei 2 von 7 und suggerierte eine sichere Anlage. Das Landgericht Nürnberg-Fürth sah das auf Klage der Verbraucherzentral Baden-Württemberg jedoch anders und stellte klar, dass ZBI die Risikoeinstufung des Uni Immo Wohnen ZBI künstlich niedrig gehalten hat, obwohl die tatsächliche Volatilität des Fonds viel höher war.

Kernpunkte des Urteils (Az.: 4 HK O 5879/24):

• Verbot der bisherigen Risikoeinstufung: Das Fondsmanagement darf den Risikoindikator 2 oder 3 nicht mehr in seinen Verkaufsunterlagen verwenden.
• Irreführende Risikoeinschätzung: Der Fonds wurde in der Vergangenheit als "niedrig oder mittelniedrig riskant" eingestuft. Eine plötzliche Sonderbewertung im Sommer 2024 führte jedoch zu einer Abwertung um fast 17 % – ein klares Zeichen für ein viel höheres Risiko.
• Fehlende tägliche Neubewertung: Das Gericht stellte fest, dass der Fonds für seine tägliche Anteilswertberechnung keinen tatsächlichen Nettoinventarwert zugrunde legt, sondern eine Prognose verwendet. Eine echte Neubewertung erfolgt nur quartalsweise, was gegen die Voraussetzungen für eine niedrige Risikoklassifizierung verstößt.
• Folgen für andere Fonds: Das Urteil könnte weitreichende Konsequenzen für andere offene Immobilienfonds haben, die eine geringe Risikoeinstufung nicht durch eine geeignete Benchmark oder Vergleichswerte untermauern können.
• ZBI plant Berufung

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Die Kanzlei Dr. Stoll & Sauer sieht in diesem Urteil einen Meilenstein für den Schutz von Fondsanlegern:

• Gericht bestätigt, dass Anleger durch falsche Risikobewertung getäuscht wurden.
• Stärkung des Anlegerschutzes bei offenen Immobilienfonds.
• Höhere Chancen auf Schadensersatz oder Rückabwicklung der Investition.
• Laut Rechtsexperten könnten betroffene Anleger nun rechtliche Schritte einleiten, um ihre Verluste zurückzufordern.

Drastische Abwertung von rund 1000 Immobilien im Fonds

Die Süddeutsche Zeitung berichtete am 26. Juni 2024 erstmals über den in Schwierigkeiten geratenen offenen Immobilienfonds „Uni Immo Wohnen ZBI“, der von Volks- und Raiffeisenbanken vermarktet wurde. Der Fonds erlitt einen plötzlichen Wertverlust von fast 17 Prozent, was einem Verlust von etwa 800 Millionen Euro entspricht. Gründe dafür seien die drastische Abwertung der etwa 1000 Immobilien im Fonds. Viele der über 40.000 Mieter sind aufgrund mangelhafter Wohnbedingungen wie Schimmel, kaputte Heizungen und hohe Nachzahlungsforderungen frustriert.

Der Fonds wurde laut Süddeutscher Zeitung ursprünglich als risikoarme Anlage vermarktet, besonders geeignet für konservative Anleger. Dank der Vertriebsmacht der Banken wuchs der Fonds anfangs rasant: Mehr als zwei Milliarden Euro sammelte er allein 2019 bei Anlegern ein. Seit seiner Auflegung 2017 sei der Fonds schnell gewachsen und habe ein Gesamtvermögen von knapp 4,9 Milliarden Euro erreicht. Doch durch externe Faktoren wie Corona, Ukraine-Krieg, Inflation und gestiegene Zinsen soll der Immobilienmarkt in eine Schockstarre geraten sein. Die Immobilienwerte fielen drastisch, was zu dem aktuellen Verlust führte.

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