Tagesschau: Mehr als 400 Euro zusätzliche Belastung im Monat
Wie stark der Zinsanstieg Verbraucher treffen kann, zeigt ein Rechenbeispiel der Tagesschau vom 9. Juni 2026.
Ein Immobilienkredit über rund 440.000 Euro wurde vor zehn Jahren zu einem Zinssatz von 1,4 Prozent und mit zwei Prozent Tilgung abgeschlossen. Die monatliche Rate lag bei rund 1.250 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von rund 346.000 Euro.
Bei einer Anschlussfinanzierung zu rund 3,8 Prozent steigt die monatliche Belastung im Beispiel auf etwa 1.665 Euro. Das sind mehr als 400 Euro zusätzlich im Monat beziehungsweise rund 5.000 Euro im Jahr.
Besonders problematisch kann die Situation für Verbraucher werden, deren Finanzierung bereits ursprünglich knapp kalkuliert war oder die heute noch eine hohe Restschuld haben.
BaFin: Fast jeder Vierte erhält mindestens eine Absage
Dass Schwierigkeiten bei Anschlussfinanzierungen bereits auftreten, zeigt die repräsentative BaFin-Befragung aus dem Sommer 2024 mit mehr als 3.000 Verbraucherinnen und Verbrauchern. Ergebnisse der Befragung hat die BaFin unter anderem über ihren offiziellen LinkedIn-Account veröffentlicht.
Nach Angaben der BaFin
- benötigt knapp die Hälfte der Befragten mit laufender Immobilienfinanzierung und festem Zinssatz noch eine Anschlussfinanzierung,
- stand beziehungsweise steht diese bei 40 Prozent davon bereits 2025 oder 2026 an,
- erhielt fast jede vierte Person, die bereits Konditionsanfragen oder Kreditanträge für eine Anschlussfinanzierung gestellt hatte, eine oder mehrere Absagen,
- empfindet mehr als die Hälfte der Befragten mit Immobilienfinanzierung es als schwierig, Lebenshaltungskosten und monatliche Kreditraten gleichzeitig aufzubringen.
Eine heutige Ablehnung einer Anschlussfinanzierung beweist allerdings nicht, dass die ursprüngliche Kreditvergabe rechtswidrig war. Einkommen, Familienverhältnisse und wirtschaftliche Bedingungen können sich innerhalb von zehn Jahren erheblich verändert haben.
Die Zahlen geben nach Ansicht von Dr. Stoll & Sauer jedoch Anlass, bei problematischen Krediten auch die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung in den Blick zu nehmen.
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EU-Richtlinie verpflichtet Banken seit 2016 zur eingehenden Kreditwürdigkeitsprüfung
Grundlage der deutschen Regelungen ist die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU vom 4. Februar 2014. Nach Artikel 18 müssen Kreditgeber vor Abschluss eines Wohnimmobilienkredits eingehend prüfen, ob der Verbraucher seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag voraussichtlich nachkommen kann.
Dabei müssen unter anderem Einkommen, Ausgaben sowie weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände berücksichtigt werden. Die Prüfung muss zudem dokumentiert und aufbewahrt werden.
Deutschland setzte die Vorgaben zum 21. März 2016 insbesondere mit den §§ 505a bis 505d BGB um.
Die zeitliche Überschneidung ist auffällig: Die ersten Immobilienkredite, die nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen wurden, erreichen jetzt das Ende dieser Zinsbindung.
Mussten Banken auch steigende Zinsen im Blick haben?
Die Kreditwürdigkeitsprüfung soll nicht nur zeigen, ob ein Verbraucher die günstige Anfangsrate bezahlen kann. Entscheidend ist vielmehr, ob die Finanzierung voraussichtlich dauerhaft tragfähig ist.
Für Immobilienkredite ab Mai 2018 wurden diese Anforderungen durch die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung weiter konkretisiert. § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV nennt ausdrücklich zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse, die bei der Prüfung berücksichtigt werden müssen. Als Beispiel nennt die Verordnung einen „Anstieg des Sollzinssatzes“.
Für Dr. Stoll & Sauer stellt sich deshalb bei problematischen Finanzierungen die Frage, ob Banken ausreichend berücksichtigt haben, dass nach Ablauf einer günstigen Zinsbindung deutlich höhere Belastungen entstehen können.
Für Verträge aus den Jahren 2016 und 2017 gilt die ImmoKWPLV noch nicht unmittelbar. Bereits damals bestanden jedoch aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und der §§ 505a und 505b BGB umfangreiche Pflichten zur Prüfung der Kreditwürdigkeit.
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Wann sollten Immobilienbesitzer ihre Finanzierung überprüfen lassen?
Verbraucher können regelmäßig nicht selbst beurteilen, ob ihre Bank bei der ursprünglichen Kreditwürdigkeitsprüfung Fehler gemacht hat. Dafür müssen sie auch keine internen Unterlagen oder Berechnungen der Bank kennen.
Aus Sicht von Dr. Stoll & Sauer können bestimmte Umstände jedoch ein Hinweis darauf sein, dass eine genauere rechtliche Prüfung sinnvoll ist:
- Der Immobilienkredit wurde ab dem 21. März 2016 abgeschlossen.
- Die Zinsbindung endet jetzt oder in den kommenden Jahren.
- Der damalige Zinssatz lag deutlich unter dem heutigen Zinsniveau.
- Trotz jahrelanger Zahlungen besteht noch eine hohe Restschuld.
- Die neue Monatsrate steigt erheblich.
- Die höhere Rate ist aus dem laufenden Einkommen nur schwer zu bezahlen.
- Eine Bank hat die Anschlussfinanzierung bereits abgelehnt.
- Andere Banken verlangen zusätzliches Eigenkapital oder lehnen eine Finanzierung ebenfalls ab.
- Die ursprüngliche Finanzierung war schon bei Abschluss sehr knapp kalkuliert.
- Die anfängliche Tilgung war niedrig und dadurch ist nach zehn Jahren noch ein großer Teil des Darlehens offen.
Treffen mehrere dieser Punkte zu, bedeutet das noch nicht automatisch, dass die Bank einen Rechtsverstoß begangen hat. Es kann jedoch sinnvoll sein, die ursprüngliche Kreditvergabe und die damals vorgenommene Kreditwürdigkeitsprüfung überprüfen zu lassen.
§ 505d BGB kann Verbrauchern Rechte geben
Hat eine Bank gegen ihre gesetzlichen Pflichten bei der Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, sieht § 505d BGB konkrete Rechtsfolgen vor.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann sich beispielsweise der vereinbarte Sollzins reduzieren. Zudem kann dem Verbraucher ein fristloses Kündigungsrecht zustehen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.
Besonders relevant kann die Vorschrift werden, wenn ein Darlehensnehmer seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen kann und gerade der dafür ursächliche Umstand bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung dazu hätte führen müssen, dass der Kredit nicht vergeben wird.
Nicht jeder Fehler führt automatisch zu Ansprüchen. Entscheidend ist der konkrete Einzelfall.
Dr. Stoll & Sauer: Betroffene müssen Fehler der Bank nicht selbst erkennen
Verbraucher müssen nicht selbst beurteilen können, welche Berechnungen eine Bank vor zehn Jahren vorgenommen hat und ob diese rechtlich ausreichend waren.
Für eine erste Einschätzung sind zunächst vor allem der ursprüngliche Kreditvertrag, die aktuelle Restschuld, das Ende der Zinsbindung und die Konditionen einer möglichen Anschlussfinanzierung interessant. Auch eine bereits erfolgte Ablehnung einer Anschlussfinanzierung kann für die Prüfung wichtig sein.
Dr. Stoll & Sauer sieht derzeit keinen Nachweis dafür, dass Banken in der Niedrigzinsphase flächendeckend gegen die gesetzlichen Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen haben. Die Kombination aus deutlich höheren Anschlusszinsen, den Ergebnissen der BaFin-Befragung und den seit 2016 geltenden europäischen Vorgaben macht eine Überprüfung problematischer Immobilienkredite jedoch sinnvoll.
Betroffene erhalten eine kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienkredit-Online-Check von Dr. Stoll & Sauer.
Was unsere Mandanten sagen
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Pia Sielaff
Frau Martina Eller hat sich sehr viel Zeit genommen für die telefonische Beratung. Sie hat mir zugehört und wertvolle Tips gegeben. Ich kann sie 100% weiterempfehlen. Vielen Dank. -
Manfred Maier
Ich kann die Kanzlei Dr. Stoll & Sauer uneingeschränkt weiterempfehlen. Mein Verfahren zur Rückabwicklung meines PHEV-Fahrzeugs wurde innerhalb von nur ca. 8 Wochen erfolgreich beendet. Ein ganz besonderer Dank geht an Frau Rechtsanwältin Brar für die kompetente Unterstützung und die extrem zügige Begleitung durch das gesamte Verfahren. Die Kommunikation war professionell und das Ergebnis ist …
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P L
Ich hatte mit Herrn Malleis nur schriftlich Kontakt, bin aber von seiner Ehrlichkeit beeindruckt. Er gab mir den klaren Hinweis, dass mein Fall wenig Aussicht auf Erfolg hat, anstatt mir ein unnötiges Verfahren zu verkaufen. Damit hat er mir viel Geld erspart. Sehr fair, freundlich und absolut seriös – vielen Dank!
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