2. Vertrieb des SEB Immoinvest und Beratung der Anleger
Der SEB Immoinvest wurde von Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) zahlreichen Anlegern empfohlen und verkauft. Verglichen wurde die Anlage an dem SEB Immoinvest von den Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) oftmals mit einem Fest- oder Tagesgeld, da der SEB Immoinvest als absolut sicheres Investment angepriesen wurde, bei dem man jederzeit an sein eingezahltes Geld herankommen könne, Verluste seien nicht zu erleiden. Hierbei wurde die Anlage des SEB Immoinvest in eine geringe Risikoklasse eingestuft, wobei besonders die Zukunftsträchtigkeit des SEB Immoinvest hervorgehoben wurde und die garantierte Rendite.
Mit Wirkung zum 05.05.2010 hat die SEB Investment GmbH die Rücknahme von Anteilen des SEB Immoinvest zum Schutz der Anleger ausgesetzt. Dies bedeutet für die Anleger des SEB Immoinvest, dass diese für die Zeit der Schließung nicht an ihr eingezahltes Geld aus dem Fondsvermögen herankommen können, da sie ihre Anteile nicht zurückgeben können. Sie sind somit bis zu einer Wiedereröffnung des SEB Immoinvest an diesen gebunden. Bis zu einer Wiedereröffnung kann es noch bis zum Mai 2012 dauern, da erst dieses Jahr im Mai eine Verlängerung der Schließung erklärt wurde. Bis zum Mai 2012 sollen des SEB Immoinvest verkauft werden, so dass sich die Liquidität erhöht. Reicht die Liquidität des SEB Immoinvest im Wiedereröffnungszeitpunkt allerdings nicht aus, so muss auch dieser offene Immobilienfonds abgewickelt werden. Was im Rahmen einer Abwicklung offener Immobilienfonds geschieht, soll im Folgenden am Beispiel des Morgan Stanley P2 Value und des DEGI Europa kurz erklärt werden:
Diese beiden offenen Immobilienfonds befinden sich derzeit in Abwicklung. Mangels ausreichender Liquidität und zu vieler Rückgabeverlangen der Anleger wurde der Morgan Stanley P2 Value bereits 2008 geschlossen und somit die Anteilscheinrücknahme gemäß § 81 InvG für maximal 2 Jahre, also bis zum Jahr 2010, ausgesetzt. Dies geschah ausweislich des Managements des Morgan Stanley P2 Value zum Schutze der Anleger und zum Schutze des Morgan Stanley P2 Value selbst. Bis zuletzt wurde noch an eine Wiedereröffnung des Morgan Stanley P2 Value geglaubt, allerdings war auch nach Ablauf der 2 Jahre zu wenig Liquidität vorhanden, um die Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können, weswegen als einzige Möglichkeit die Abwicklung des Morgan Stanley P2 Value in Frage kam. Seither befindet sich dieser Fonds also in Liquidation, was bedeutet, dass die Fondsgeschäftsführung bis zum Jahr 2013 versuchen wird, alle Immobilien zu veräußern, damit Liquidität angesammelt wird. Dieses Geld soll dann in Tranchen an die Anleger ausgezahlt werden. Auch bei dem DEGI Europa verläuft die Abwicklung in dieser Weise, da auch dieser seine Immobilien nun verkaufen muss, um die Anleger ausbezahlen zu können. Wie viel Geld die Anleger letztendlich aus dem Fondsvermögen zurückerhalten, ist derzeit aber noch nicht abzusehen.
Die Enttäuschung der Anleger des SEB Immoinvest ist groß, wurden ihnen doch von ihren Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) ausgeführt, dass der SEB Immoinvest eine solide und sichere Anlagemöglichkeit sei. Durch diese Anlageempfehlung bestärkt, haben viele Anleger massenhaft ihr angespartes Geld in den SEB Immoinvest eingelegt, sodass es zu einer Katastrophe für sie kommen könnte, sollte auch der SEB Immoinvest abgewickelt werden müssen. Dass das Kapital allerdings auch nicht ohne Risiko in offene Immobilienfonds wie dem SEB Immoinvest angelegt werden kann, zeigt sich gerade im Hinblick auf die bereits vier sich in Abwicklung befindenden Fonds TMW Immobilien Weltfonds, DEGI Europa, Morgan Stanley P2 Value und KanAm US-Grundinvest, sowie den offenen Immobilienfonds Axa Immoselect, DEGI International, KanAm Grundinvest und der Dachfonds DB Immoflex und Allianz Premium Management Immobilien Anlagen, welche gerade geschlossen sind.
3. Öffnung oder Abwicklung im Mai 2012?
Dies fragen sich einige Anleger des SEB Immoinvest. Kürzlich wurde eine Bewertung offener Immobilienfonds von der Ratingagentur Scope durchgeführt, wobei der SEB Immoinvest im Vergleich zu anderen derzeit geschlossenen Immobilienfonds noch recht glimpflich davon kam, allerdings auch einige Problembereiche herausgearbeitet wurden: im Vorjahresrating befand sich der SEB Immoinvest noch auf der Stufe BBB (erhöht), während er nun leicht abgewertet und auf die Stufe BB+ (leicht erhöht) gerückt wurde. Negativ niedergeschlagen haben sich laut Scope die hohen Leerstände. Diese sollen laut Scope bei dem SEB Immoinvest bezogen auf die Bruttosollmiete 11 % betragen.
Zusätzlich negativ niedergeschlagen hat sich die Suche des SEB Immoinvest nach einem neuen Hauptvertriebspartners, da das deutsche SEB-Privatkundengeschäft durch Santander übernommen wurde. Als risikoreich wurde auch die Immobilie Büroquartier Potsdamer Platz mit einem Wert von 1,65 Mrd. Euro eingestuft, da im Jahr 2012 die Daimler Financial Services aus den Räumen ausziehen wird, sodass auf einen Schlag 16,75 Mio. Euro Jahresmiete fehlen könnten, falls nicht ein gleichwertiger Mieter gefunden wird. Allerdings sei zu befürchten, dass die Mieteinnahmen aus einem neuen Mietverhältnis deutlich geringer sein dürften, da die mit Daimler vereinbarten Mieten deutlich über dem heute zu erzielenden Marktpreisen sind. Laut Scope wird also von wesentlicher Bedeutung für die Zukunft des SEB Immoinvest sein, wie er diese Probleme bewältigen wird. Doch hat der SEB Immoinvest zusätzlich noch mit dem äußerst schwierigen Marktumfeld offener Immobilienfonds zu kämpfen, da bekanntlicherweise bereits vier Fonds abgewickelt werden (DEGI Europa, TMW Immobilien Weltfonds, KanAm US-Grundinvest und Morgan Stanley P2 Value), sodass jede Wiedereröffnung eine gewisse Herausforderung darstellen dürfte.
4. Rechtliche Möglichkeiten – Haftung wegen Falschberatung von Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG)
Gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) können Schadensersatzansprüche bestehen, denn oftmals wurden Anleger des SEB Immoinvest von diesen nicht ordnungsgemäß anlage- und anlegergerecht beraten. Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll von der Anlegerschutzkanzlei Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH teilt mit, dass „ Anlegern des SEB Immoinvest, die von uns vertreten werden, meist nur die Vorzüge der Anlage aufgezeigt wurden und versichert wurde, dass diese absolut sicher sei; auf die Risiken wurde hierbei oft nicht eingegangen.“ Dieses Verhalten der Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) stellt eine Fehlberatung dar, die nach den Grundsätzen der fehlerhaften Anlageberatung zum Schadensersatzanspruch der Anleger führt. Viele Anleger wussten auch nichts über die Möglichkeit der Schließung des SEB Immoinvest für maximal 2 Jahre, sodass auch bezüglich dieses Aspekts eine Falschberatung vorliegen kann.
Weiterhin waren Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) verpflichtet, gerade im Hinblick auf die Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007 und die darauf folgende Weltwirtschaftskrise die Anleger vollumfänglich über die Marktlage und somit auch die Risiken bei offenen Immobilienfonds wie dem SEB Immoinvest aufzuklären. Wurde der SEB Immoinvest hierbei als bestens geeignet zur Altersvorsorge empfohlen, so stellt auch dies eine Falschberatung dar. Dies insbesondere dann, wenn der Fonds von den Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) noch in den Jahren 2009 und 2010 als absolut sichere Anlage verkauft wurde.
Schließlich können Schadensersatzansprüche der Anleger des SEB Immoinvest gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) auch dadurch begründet werden, dass ihnen Kick-Backs, also Rückvergütungen, die die Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) erhalten haben, nicht offen gelegt wurden. Aus den vorgenannten Gründen bestehen folglich gute Erfolgsaussichten für geschädigte SEB Immoinvest Anleger, ohne Schaden von ihrer Anlage loszukommen.
5. Außergerichtliche Vergleiche, Klage (Sammelklage) oder Ombudsmannverfahren gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) möglich?
Die Erhebung einer Klage gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) auf vollen Schadensersatz ist möglich, sodass im Erfolgsfall ein Anspruch auf den vollen Anlagebetrag besteht: dies bedeutet, dass Anleger des SEB Immoinvest das gesamte Kapital abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen zurückerhalten können. Es besteht hierbei allerdings nur die Möglichkeit eine individuelle Klage einzulegen, da eine Sammelklage, wie sie aus den USA bekannt ist, in Deutschland leider nicht möglich ist.
Für Anleger des SEB Immoinvest, die allerdings nicht rechtsschutzversichert sind, bietet sich auch die Möglichkeit ein Ombudsmannverfahren zur Hemmung der Verjährung einzuleiten. Schließlich können auch außergerichtliche Vergleiche mit den Anlageberatern und den Banken abgeschlossen werden, sodass ein Großteil des Geldes der Anleger des SEB Immoinvest zurückerlangt werden kann. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH hat hierbei bereits Einigungen bezüglich offener Immobilienfonds erzielen können.
6. Verjährung
Anleger des SEB Immoinvest sollten allerdings nicht allzu lange warten, da Ansprüche jederzeit gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) verjähren können, so dass es sinnvoll ist, diese Verjährung durch eine Klageerhebung zu hemmen. Nach § 37a WpHG galt bis 2009 eine dreijährige Verjährungsfrist ab dem Anteilerwerb, wenn dieser durch die Beratung der Banken zustandekam. Allerdings ist es auch nach 3 Jahren noch möglich Ansprüche geltend zu machen, so vor allem wenn nicht über Kick-Backs aufgeklärt wurde. Es ist demnach sinnvoll die Verjährung der Ansprüche vorab von einem im Kapitalanlagerecht versierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, sodass die Ansprüche möglicherweise auch noch nach 3 Jahren mit Erfolg durchgesetzt werden können.