10.03.2012
Immobilienfonds mit österreichischen Immobilien (Österreichfonds) – Schadensersatz
In Österreich zu investieren, das klingt nach wenig Risiken und einer sicheren Kapitalanlage. In österreichische Immobilien zu investieren, das klingt nach noch weniger Risiken und einer noch besseren Kapitalanlage. Doch ein Bericht der Fondszeitung (Ausgabe 24/2011) zeigt, dass Risiken und unerwartete Marktentwicklungen überall anzutreffen sind. Enttäuschende Mietentwicklungen, schwierige Standorte und Konkurrenzdruck gehören zu den Problemen, mit den Immobilienfonds, die in österreichische (Hauptstadt-)Immobilien investierten, kämpfen.
Österreichs Hauptstadt Wien ist ein Magnet für geschlossene Immobilienfonds aus Deutschland. Nachdem einige der Immobilienfonds mittlerweile rund eine Dekade bestehen, zeigt sich, dass auch die Alpenrepublik kein Investorenparadies ist, sondern dass auch dort Fehleinschätzungen weitreichenden Konsequenzen haben können. Leidtragende eines solchen Fehlers sind meist die Anleger. Ein Problem, das häufig auftritt ist eine unzutreffende Prognose über die Entwicklung des Standorts.
Standortprobleme
Der Fonds KGAL/ALCAS Beteiligungsangebot Nr. 127 Jelisa KG muss sich bereits mit Standortproblemen herumschlagen. Das Bürogebäude des Immobilienfonds, das sich im Wiener Stadtteil Erdberg/St. Marx befindet, verfügt über gute Verkehrsanbindungen. Das entdeckten weitere Immobilienfonds und siedelten sich im Umfeld an, was zu Konkurrenz um die Mieter führte. Die Mieteinkünfte sind daher, anders als ursprünglich erwartet, kaum gestiegen. Auch weitere KGAL/ALCAS Immobilienfonds haben Probleme mit dem Standort der Immobilie. Eines der Gebäude des Fonds KGAL/ALCAS Beteiligungsangebot Nr. 159 Keta KG befindet sich in einem Wohngebiet, welches seine besten Tage bereits hinter sich hat, was Probleme bei der Anschlussvermietung bereiten könnte.
Die auch durch das Engagement der Immobilienfonds gestiegene Auswahl an Büroimmobilien, die sich an verkehrsgünstigen und/oder zentralen Lagen ballen, bedeutet für die investierenden Fonds Probleme. Mehr Angebot an Mieträumen stabilisiert das Niveau der Mietenpreise, was die Mieteinkünfte weit weniger als prognostiziert ansteigen lässt. Ein Problem, mit dem die Immobilienfonds KGAL/ALCAS Beteiligungsangebot Nr. 145 Kara KG, Wölbern Österreich 3 und Sachsenfonds Österreich 3 Bekanntschaft machten.
Nahverkehranschluss und Autostellplätze erwünscht
Zentral gelegene Büroimmobilien verfügen zwar in der Regel über gute Nahverkehrsanbindungen, da die nächste Station der Wiener U-Bahn oder Straßenbahn meist nicht weit entfernt ist. Aber die mangelenden Parkmöglichkeiten für Autos können Problemen bei der Weitervermietung verursachen. Ein Beispiel hierfür ist eines der Bürogebäude des KGAL/ALCAS Beteiligungsfonds Nr. 159 Keta KG, dessen Anschlussvermietung unter dem Parkproblem leidet, obwohl die U-Bahn-Anbindung gut ist.
Umgekehrt kämpfen Fonds, deren Immobilien sich in den äußeren Wiener Bezirken oder im Umland befinden, damit, dass zwar genug Stellplätze für Pkw vorhanden sind, dafür aber der Anschluss an den Nahverkehr fehlt. Der Immobilienfonds HCI Österreich 2 hat Gewerbeimmobilien, deren Mieteinnahmen und Vermietungsquote wegen der schlechten ÖPNV-Anbindung (und wegen der nicht allzu knappen Konkurrenz) erheblich unter den Erwartungen liegt.
Das Fazit der Fondszeitung für die Immobilienfonds, die in österreichische, insbesondere Wiener Immobilien, investieren lautet, dass sie „keine sichere Bank“ seien. Und dass Probleme mit Standort und Verkehrsanbindung kaum überraschend sein können. Vor allem bei etwas älteren Fonds, deren aktuelle Mietverträge sich dem Ende der Laufzeit nähern, treten daher Schwierigkeiten bei der Anschlussvermietung auf. Zwar werden nicht alle Österreichfonds mit solchen Widrigkeiten behelligt werden, aber für die Anleger eines betroffenen Fonds ist das sicherlich kein Trost.