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Offene Immobilienfonds: BGH-Urteil - Anleger mussten über Risiko einer Schließung aufgeklärt werden

Am 29.04.2014 entschied der Bundesgerichtshof über die Frage, ob (Bank)Berater die Anleger vor der Investition in einen offenen Immobilienfonds darüber informieren müssen, dass ein solcher Fonds schließen kann und die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden kann.  In zwei Urteilen (Aktenzeichen: XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) entschied der BGH nun, dass Anleger ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme informiert werden müssen.

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lagen zwei Fälle zugrunde, bei welchen Anleger im Jahr 2008 Anteile an offenen Immobilienfonds erwarben. Ende 2008 kam es zu zahlreichen Schließungen. Betroffen waren unter anderen die Fonds AXA Immoselect, CS Euroreal, DEGI Europa, DEGI International, Focus Nordic Cities, KanAm Grundinvest, KanAm US-Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB Immoinvest, TMW Immobilien Weltfonds, UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe und  UBS (D) Euroinvest Immobilien. Dass offen Immobilienfonds schließen können, wurde einer Vielzahl von Anlegern mangels Aufklärung erst bewusst, als „ihr“ Fonds die Anteilsrücknahme tatsächlich aussetzte. Eine Schließung ist ein besonders für jene Anleger gravierend, die sich eine jederzeit verfügbare Kapitalanlage gewünscht hatten und nun nicht mehr ohne Weiteres auf ihr Geld zugreifen konnten.



Das Gericht stützt seine Entscheidung darauf, dass es gesetzlich geregelt ist, unter welchen Voraussetzungen ein offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen muss. Nach den Regelungen des bis 2011 gültigen Investmentgesetzes musste die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden, wenn die Liquidität unter 5% des Fondsvermögens sank. Es handelt sich um ein von Gesetzes wegen vorgesehene Ausnahme von Grundprinzip, dass die Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds jederzeit zurückgeben können. Der BGH folgerte hieraus, dass ein Anleger stets ungefragt über dieses bestehende Risiko aufgeklärt werden muss. Auf eine Prognose der Banken- und Anlageberater, ob eine Schließung wahrscheinlich oder fernliegend ist, kommt es nicht an. Die Anleger müssen sich deshalb auch nicht darauf verweisen lassen, dass die Anteile des offenen Immobilienfonds während der Schließung an der Börse verkauft werden könnten. Dieser von Banken und Anlageberatern oft verwendeten Argumentation erteilte das Gericht eine Absage. Wegen der Abschläge und spekulativer Elemente sei ein Börsenverkauf nicht mit der Rückgabe an die Fondsgesellschaft zu vergleichen.



Welche Bedeutung hat diese Entscheidung für betroffene Anleger?



Die Urteile des Bundesgerichtshofs haben eine wichtige Frage zugunsten der Anleger entschieden. Kann sich nun jeder Anleger, der in einen offenen Immobilienfonds investierte, auf diese Entscheidung berufen und Ansprüche geltend machen? Diese Frage kann nicht generell mit ja oder nein beantworten werden. Die höchstrichterlichen Entscheidungen beziehen sich auf Pflichtverletzungen bei der Anlageberatung, sodass es auf das individuelle Beratungsgespräch ankommt. Zudem gibt es auch noch verschiedene weitere Aufklärungs- und Informationspflichten von Bankberatern und Anlageberatern, die ebenfalls auf mögliche schadensersatzauslösende Fehler überprüft werden können.



Dennoch sind die Urteile von erheblicher Bedeutung für betroffene Anleger. Denn bei Auseinandersetzung wegen der Beratung vor der Investition in einen offenen Immobilienfonds ist die Frage, ob und wie über eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme aufgeklärt wurde, ein zentraler Gesichtspunkt. Die Anwälte der Kanzlei Dr. Stoll & Kollegen beraten und vertreten gerichtlich und außergerichtlich zahlreiche Anleger, die in offene Immobilienfonds und Dachfonds investierten.

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