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IVG Euroselect 12 London Wall – Hilfe für Anleger vom Fachanwalt

Nicht so schlimm wie gedacht und dennoch kein zufriedenstellendes Ende. So kann man die Entwicklung des Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 im Sommer 2015 zusammenfassen.

Ende 2014 hatten die Anleger beschlossen, die Londoner Immobilie zu verkaufen. Der Immobilienmarkt der britischen Hauptstadt bietet ein attraktives Umfeld für einen Verkauf und ohnehin war eine Veräußerung aufgrund des Drucks durch die finanzierende Bank unumgänglich.

Der Verkaufspreis des Bürogebäudes lag tatsächlich mehre Millionen GBP über dem festgelegten Mindestverkaufspreis. Leider reicht auch der gute Verkaufserlös nicht aus, um den Anlegern ein erfreuliches Ergebnis ihrer Beteiligung am Fonds IVG EuroSelect 12 zu bescheren. Die PFM Private Funds Management teilte den Anlegern im Schreiben vom 01.07.2015 mit, dass sie unter dem Strich rund 80% ihres investierten Kapitals zurückerhalten werden. Der Verlust der Anleger wurde zwar verringert, dennoch war die Beteiligung für die Anleger ein Minusgeschäft.

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AKTUELL 24.01.2013 - Wie wird es bei der loan-to-value-Klausel weitergehen?

Wird das Thema "Waiver" für die Anleger des Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 LondonWall auch im Jahr 2013 aktuell bleiben? Der mit der Bank ausgehandelte Verzicht auf Sanktionen wegen des Verstoßes gegen die loan-to-value-Klausel endete am 31.12.2012.

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Der geschlossene Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall verwaltet und vermietet das 1991 errichtete das Londoner Bürogebäude „60 London Wall“. Der Immobilienfonds wurde vom Emissionshaus IVG im Dezember 2006 auf dem Markt platziert. 6.389 Anleger investierten rund 160 Mio. Euro in den IVG Euroselect 12 London Wall. Dieses Geld wurde gemeinsam mit 199 Mio. Euro Fremdkapital in das Londoner Bürohaus investiert. Zu den Hauptmietern des „60 London Wall“ gehört ein Bankhaus, dessen Mietvertrag bis ins Jahr 2016 läuft. Doch bereits im Leistungsbericht 2010 werden diesbezüglich Probleme für den Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall dargestellt. So heißt es wörtlich: „Wegen der kürzeren Restlaufzeit des Hauptmietvertrags konnte die Immobilie an der marktbedingten Wertsteigerung nicht teilnehmen.“



Die Anleger des IVG Euroselect 12 London Wall mussten im letzten Jahr auf die Ausschüttungen für das Jahr 2010 verzichten: Statt der prognostizierten 5,75 % gab es 0 %. Auch insgesamt blieben die Ausschüttungen bislang hinter den Erwartungen zurück. Ausweislich des Leistungsberichts 2010 sollten die Anleger des IVG Euroselect 12 London Wall bislang 28,75 % ihres investierten Kapitals in Form von Ausschüttungen zurückerhalten haben. Tatsächlich flossen bislang erst 19,375 % an die Anleger zurück. Damit liegen die Ausschüttungen rund 33 % unter den Prognosen.



In der Fondszeitung wird in der Ausgabe 06/2012 Aktuelles über den IVG Euroselect 12 London Wall berichtet. So soll der Immobilienfonds mit den Banken einen Waiver (Verzichtserklärung) bis zum 30.06.2012 vereinbart haben. Hintergrund hierfür sei, dass der IVG Euroselect 12 London Wall eine loan-to-value-Klausel (ltv-Klausel) verletzt habe und daher 3,5 Mio. GPB für eine gesonderte Tilgungsvereinbarung ansparen musste. Eine ltv-Klausel wird dann relevant, wenn der Wert der gesicherten Immobilien unter den Wert des Kredits fällt.



Weiterhin musste der IVG Euroselect 12 London Wall wegen der Verletzung der ltv-Klausel nach Angaben der Fondszeitung eine Risikoprämie zahlen und außerordentliche Tilgungen leisten. Dies bedeutet finanziellen Mehraufwendungen für den geschlossenen Immobilienfonds. Die weitere Entwicklung des geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall hänge nach einer in der Fondszeitung (Ausgabe 06/2012) zitierten Aussage des Emissionshauses IVG davon ab, „in welchem Umfang der nicht realisierte, teilweise Kapitalverlust aufgeholt werden kann“. Dies hänge „maßgeblich vom Ergebnis der Anschlussvermietung, der weiteren Marktentwicklung und dem Zeitpunkt des Verkaufs ab“.



Anleger, die mit ihrer Investition in den Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall unzufrieden sind, können erwägen, ihre Beteiligung von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen zu lassen. So kann geprüft werden, ob die Anlageberatung ordnungsgemäß ablief, oder ob sie – wie so häufig in der Vergangenheit – zu wünschen übrig ließ. Anleger des IVG Euroselect 12 London Wall, die das Gefühl haben, dass sie falsch beraten wurden, sollten nicht zögern, sich an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht zu wenden. Denn im Fall einer Falschberatung bestehen für Anleger gute Chancen, dass sie sich von ihrer Beteiligung am Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall lösen können und Schadensersatz von Banken oder Anlageberatern fordern können.



Beispielsweise versäumten Banken und Anlageberater häufig, Anleger darüber aufzuklären, ob sie Vermittlungsprovisionen (kick backs) erhielten. Auch mussten Anleger über die Funktionsweise und die Risiken eines Immobilienfonds aufgeklärt werden. Die Beteiligung an einem Immobilienfonds wie dem IVG Euroselect 12 London Wall hat unternehmerischen Charakter. Daher besteht, wie bei jedem Unternehmen, ein Totalverlustrisiko. Dieses Risiko widerspricht dem Konzept einer sicheren Geldanlage und einer sicheren Altersvorsorge. Weiterhin muss auch der Prospekt, in dem der IVG Euroselect 12 London Wall dargestellt und beschrieben wird, gewissen Mindeststandards genügen.

 

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Die Bonner IVG Immobilien AG ist auf dem Immobilienmarkt tätig, indem sie Gebäude verwaltet, selbst in Gebäude investiert und Immobilienfonds auflegt.Weiterlesen

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