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SEB Immoinvest Abwicklung - Was Anleger tun können

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Nach 23 Jahren ereilte den offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest im Mai 2012 das Aus. Am Ende einer mehrjährigen Aussetzung der Anteilsrücknahme entschied sich das Schicksal des SEB Immoinvest während einer misslungenen Probeöffnung. Der offene Immobilienfonds wird jetzt in einem jahrelangen Verfahren bis zum April 2017 abgewickelt. Anleger können prüfen lassen, welche individuellen Ansprüche sie geltend machen können.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage, die das Geld der Anleger in Gebäude investiert. Aus rechtlicher Sicht ist ein der SEB Immoinvest ein Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes. Die Gebäude eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher gelten offene Immobilienfonds auch als Investmentfonds und unterfallen dem Investmentgesetz (InvG). Für Investmentfonds gilt die strenge Regelung des § 66 InvG, welcher genau festlegt, welche Vermögensgegenstände ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Der Vorteil einer Investition in offene Immobilienfonds besteht darin, dass Anleger jederzeit über ihr eingezahltes Geld verfügen können. Offene Immobilienfonds wie der SEB Immoinvest ermöglichen es Anleger auch, dass diese sich bereits mit geringem Kapitaleinsatz an Immobilien beteiligen können und somit zu diesem attraktiven Markt Zugang haben.

Der SEB Immoinvest investiert in Gewerbe- und Büroimmobilien. Zum Beispiel das Gebäudeensemble am Potsdamer Platz in Berlin befindet sich im milliardenschweren Portfolio des Immobilienfonds. Einnahmen fließen dem Fonds durch die Mietzahlungen der Immobilien zu. Verwaltet wird der SEB Immoinvest von der Kapitalanlagegesellschaft SEB Asset Management. Die Anteile des SEB Immoinvest wurden an von verschiedenen Banken und freie Berater an über 100.000 Anleger verkauft. Viele Anleger erwarben ihre Anteile über die Santander Bank bzw. SEB Bank und die Deutsche Vermögensberatung (DVAG). Auch bei anderen Banken und Vermittlern konnten Anleger Anteile erwerben: Targo Bank (ehemals Citibank), Postbank, Cosmos Direkt, Postbank Finanzberatung, Apotheker und Ärzte Bank, Volkswagen Bank, Commerzbank sowie verschiedene Volksbanken und Sparkassen.

Häufige Fehler der Anlageberatung

Offene Immobilienfonds wurden oft als „Betongold“ beworben: eine sichere, jederzeit verfügbare Kapitalanlage mit einer nicht zu verachtenden Rendite. Sie wurden sogar mit Fest- und Tagesgeldkonten verglichen. Bei solchen Anpreisungen wurde allerdings versäumt, Anleger über eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme zu informieren (vgl. hierzu Urteile des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2014). Wie die Anleger des SEB Immoinvest bereits erfahren mussten, kann bei offenen Immobilienfonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden. Bis zu 2 Jahre kann ein offener Immobilienfonds eingefroren werden. Nach dieser Höchstdauer muss sich entscheiden, ob der Fonds die Anteilsrücknahme wieder aufnehmen kann oder – wie beim SEB Immoinvest geschehen – der Fonds muss aufgelöst werden. Der SEB Immoinvest wurde zu einem Opfer der Krise der offenen Immobilienfonds, die seit 2004 zu zahlreichen Aussetzungen und Auflösungen führte.

Die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist nur eines von vielen Risiken, die offenen Immobilienfonds innewohnen. So müssen Anleger beispielsweise auch über Verlustrisiken aufgeklärt werden. Darüber hinaus musste Anlegern vor der Investition in den SEB Immoinvest erläutert werden, wie ein offener Immobilienfonds funktioniert. Ein stets brisante Problematik sind Vermittlungsprovisionen für Berater. Doch nicht jedes Beratungsgespräch wurde diesen und weiteren Anforderungen gerecht – Beratungsfehler sind keine Seltenheit!

Hilfe für Anleger nach der Auflösung des SEB Immoinvest

Nachdem der SEB Immoinvest aufgelöst wurde, steht den Anlegern die bis ins Jahr 2017 andauernde Abwicklung des offenen Immobilienfonds bevor. Die SEB Asset Management wird die Gebäude des Fonds verkaufen und die Erlöse dieser Veräußerungen werden an die Anleger ausgekehrt. Wie erfolgreich die Abwicklung letztendlich sein wird, lässt sich im Vorhinein nicht prognostizieren. Für viele Anleger stellt sich daher die Frage, ob sie an der Abwicklung teilnehmen müssen oder ob es Alternativen hierzu gibt. Zum einen können Anleger ihre Anteile des SEB Immoinvest ungeachtet der Abwicklung weiterhin an der Börse verkaufen. Hierbei müssen sie allerdings Kursschwankungen einkalkulieren. Auch werden bei einem Börsenverkauf Gebühren fällig, die ebenfalls bedacht werden müssen.

Eine andere Möglichkeit ist die rechtliche Prüfung, wie erfolgreich Anleger des SEB Immoinvest gegen die Banken oder Berater auf Schadensersatz klagen können. Wurden Anleger falsch beraten, bestehen gute Chancen, dass sie Schadensersatz fordern können und sich von ihren Anteilen an dem offenen Immobilienfonds trennen können. Es gibt bereits verschiedene Gerichtsurteile, die Anlegern offener Immobilienfonds Schadensersatz wegen Falschberatung zusprechen.

Ihre Berater zu diesem Thema

Dr. Ralf Stoll

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

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