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CS Euroreal Abwicklung - Was Anleger tun können

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Am Ende der 20-jährigen Geschichte des CS Euroreal steht die Auflösung des offenen Immobilienfonds. Im Jahr 1992 startete die Credit Suisse (CS) den offenen Immobilienfonds. Im Mai 2012 mussten die Anleger anhand einer testweise Wiedereröffnung über das Schicksal des Immobilienfonds entscheiden. Da der CS Euroreal dem Ansturm der Anleger nicht gewachsen war, wird der offene Immobilienfonds nun bis zum April 2017 abgewickelt. Anleger können prüfen lassen, welche individuellen Ansprüche ihnen gegenüber beratenden Banken, insbesondere die Postbank und Anlageberatern zustehen.

 

Was ist ein offener Immobilienfonds?
Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage, die das Geld der Anleger in Immobilien anlegt. Rechtlich wird ein Anteil am CS Euroreal als Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes eingestuft. Die Gebäude eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher gelten offene Immobilienfonds auch als Investmentfonds und unterfallen dem Investmentgesetz (InvG). Für Investmentfonds gilt die strenge Regelung des § 66 InvG, welcher genau festlegt, welche Vermögensgegenstände ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Offene Immobilienfonds wie der CS Euroreal erfreuen sich großer Beliebtheit, weil die Anleger jederzeit auf ihr investiertes Geld zugreifen können, indem sie Fondsanteile zurückgeben. Des Weiteren ermöglichen offene Immobilienfonds Anlegern, sich auch mit verhältnismäßig geringen Anlagebeträgen am attraktiven Immobilienmarkt beteiligen zu können.

Schwerpunktmäßig investiert der CS Euroreal in Büro- und Gewerbeimmobilien in verschiedenen Ländern. Die Objekte des Fonds befinden sich in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, den Niederlanden, Italien, Spanien, Schweden sowie weiteren europäischen Staaten. Der Gesamtwert dieser Gebäude liegt bei über 6 Mrd. Euro. Die Mietzahlungen dieser Immobilien stellen die Einnahmequelle des CS Euroreal dar. Die Fondsanteile wurden von verschiedenen Banken und freie Berater an tausende Anleger verkauft. Viele Anleger erwarben ihre Anteile bei der Postbank. Aber auch die Targo Bank (ehemals Citibank), Commerzbank, UniCredit Bank, Deutsche Bank, Hypo Vereinsbank sowie verschiedene Volksbanken und Sparkassen engagierten sich im Vertrieb des CS Euroreal.

Häufige Fehler der Anlageberatung
Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als sichere, jederzeit verfügbare Kapitalanlage mit erfreulicher Rendite. Sie wurden als „Betongold“ angepriesen und bisweilen mit Fest- und Tagesgeldkonten verglichen. Bei solchen Anpreisungen wurde allerdings versäumt, Anleger darüber zu informieren, dass offene Immobilienfonds sich seit dem Jahr 2004 in einer schweren Krise befinden. Daher hätten Anleger über eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme informiert werden müssen. Bis zu 2 Jahre kann ein offener Immobilienfonds die Ausgabe und Rücknahme der Anteile aussetzen. Im Jahr 2008 wurde der CS Euroreal zum ersten Mal eingefroren, da die Liquidität des Fonds unter die gesetzliche Schwelle von 5 % gerutscht war. Nach einer kurzen Öffnungsphase folgte im Mai 2010 die zweite Schließung. Am Ende der maximal zweijährigen Aussetzung der Anteilsrücknahme muss sich entscheiden, ob der Fonds die Anteilsrücknahme wieder aufnehmen kann oder der Immobilienfonds muss aufgelöst werden. Im Fall des CS Euroreal wurde der Fonds nach einem gescheiterten Testhandelstag Ende Mai 2012 aufgelöst.

Die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist nur eines von vielen Risiken, die offenen Immobilienfonds innewohnen. So mussten die Anleger vor der Investition in den CS Euroreal beispielsweise über Verlustrisiken aufgeklärt werden. Darüber hinaus musste Anlegern erläutert werden, was ein offener Immobilienfonds ist und wie ein solcher Fonds funktioniert. Ein stets brisante Problematik sind Vermittlungsprovisionen für Berater. Viele Beratungsgespräche ließen die Anleger jedoch im Unklaren über die Merkmale und die Risiken eines offenen Immobilienfonds.

Hilfe für Anleger nach der Auflösung des CS Euroreal
Der Auflösung des CS Euroreal folgt die zum April Jahr 2017 andauernde Abwicklung des offenen Immobilienfonds. Das Management des Fonds wird im Rahmen der Abwicklung die Gebäude des Fonds veräußern. Die Verkaufserlöse werden an die Anleger ausgekehrt, wobei jedoch auch Forderungen von kreditgebenden Banken beglichen werden müssen. Wie erfolgreich die Abwicklung letztendlich sein wird, lässt sich im Vorhinein nicht prognostizieren. Zumal es keine Erfahrungswerte für die Abwicklung eines 6 Mrd. Euro schweren Portfolios gibt. Für viele Anleger stellt sich daher die Frage, ob sie an der langjährigen Abwicklung teilnehmen müssen oder ob es Alternativen hierzu gibt.

Eine mögliche Alternative zur Abwicklung ist der Verkauf der Anteile des CS Euroreal über die Börse – die Anteile sind Wertpapiere, die an der Börse gehandelt werden. Hierbei müssen die Anleger allerdings berücksichtigen, dass Kursschwankungen auftreten können. Verkaufsgebühren müssen ebenfalls einkalkuliert werden.

Eine andere Möglichkeit ist, dass Anleger überprüfen lassen können, ob ihnen individuelle Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung zustehen. Wurde Anlegern der CS Euroreal als sichere, jederzeit verfügbare Kapitalanlage angepriesen, bestehen gute Chancen, dass sie Schadensersatz einklagen können. Es gibt bereits verschiedene Gerichtsurteile, die Anlegern offener Immobilienfonds Schadensersatz wegen Falschberatung zusprechen. Anleger müssen allerdings beachten, dass mögliche Ansprüche verjähren können.

CS Euroreal: Anteilsrücknahme bereits zum wiederholten Mal ausgesetzt
Der CS Euroreal wurde erstmals im Oktober 2008, wie viele andere offene Immobilienfonds auch, geschlossen, da liquide Mittel in erheblichem Umfang abgeflossen sind. Die Schließung eines offenen Immobilienfonds bedeutet, dass Anleger nicht mehr an ihr Geld aus dem Fonds herankommen, da sie ihre Anteile nicht mehr zurückgeben können. Vermittelt wurde der CS Euroreal u.a. von der Postbank und der Deutschen Apotheker- und Ärztebank (ApoBank).
Geöffnet wurde der CS Euroreal der Credit Suisse Mitte des Jahres 2009 wieder für seine Anleger, allerdings hielt dies nicht lange an. Bereits im Mai 2010 musste der offene Immobilienfonds die Rücknahme der Anteilscheine wieder aussetzen, zunächst befristet auf 3 Monate. Doch am 16.08.2010 ließ das Management des CS Euroreal die Verlängerung der Schließungsphase verlauten; weitere „höchstens“ 9 Monate solle der CS Euroreal geschlossen bleiben, sodass Anleger bis längstens Mai 2011 ihre Anteile nicht zurückgeben können.

Was die Anleger nach dem Ende der Schließung des CS Euroreal erwartet, lässt sich kaum vorhersagen. Zwar verlautbarte die Credit Suisse im Oktober 2010, dass der CS Euroreal nicht abgewickelt werden würde wie andere Fonds nach der Schließung, allerdings wurde von der Geschäftsführung des Morgan Stanley P2 Value bis zuletzt dasselbe behauptet, bis schließlich die Meldung der Liquidation nachfolgte. In dem erschütterten Markt für offene Immobilienfonds ist derzeit alles möglich, wie man alleine in den letzten Monaten gesehen hat, als 3 Fonds liquidiert werden mussten, die ebenfalls zuvor geschlossen waren. Anleger des CS Euroreal sollten daher nicht weiter zusehen.

Wegen der drohenden Verjährung von Schadensersatzansprüchen sollten Anleger des CS Euroreal aber nicht weiter abwarten, sondern handeln und sich von einem im Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Oftmals können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, weil Anleger falsch und unzureichend beraten wurden. Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll, der bereits eine Vielzahl von Anlegern offener Immobilienfonds vertritt, teilt mit, dass Anleger häufig nicht über die Risiken aufgeklärt wurden. Zahlreiche Anleger wussten auch nichts von der Möglichkeit der Schließung des CS EUROREAL und dass sie somit ihre Investition aus dem Fonds während der Schließungsphase nicht zurückerhalten und für diese Dauer an den Fonds gebunden sind. Verschwiegen wurden zudem auch kick-backs (Rückvergütungen).

Dies alles sind schadensersatzbegründende Tatsachen, die es Anlegern des offenen Immobilienfonds CS Euroreal ermöglichen ohne Verluste von ihrer Anlage loszukommen. Allerdings ist schnelles Handeln gefragt, weil die Verjährung der Ansprüche schnellstmöglich geprüft werden muss, da bei eingetretener Verjährung bestehende Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können.

Ihre Berater zu diesem Thema

Dr. Ralf Stoll

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

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