Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds/Investmentvermögen, die es Anlegern ermöglichen sich an Immobilienprojekten auch mit relativ geringen Beträgen zu beteiligen. Hierbei handelt es sich um ein Grundstück-Sondervermögen welches durch eine Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird. Erträge erhoffen sich Anleger durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilie.

Der Markt für offene Immobilienfonds – früher und heute

Früher galten offene Immobilienfonds als sicher, zuverlässig und deswegen als sehr gewinnträchtig. Verluste wurden erstmals im Jahr 2006 von einem offenen Immobilienfonds gemeldet, zuvor stiegen die Kurse in Deutschland stetig an. 2004 kriselte es zum ersten Mal für offene Immobilienfonds mit Anlagen in Deutschland, da viele Bürogebäude mit fallenden Mieten zu kämpfen hatten und die Immobilien deshalb kaum mehr vermietbar waren, was natürlich die Rendite für die Anleger deutlich verringerte.

Durch die Finanzkriese 2008/2009 konnte sich die Lage nicht entschärfen: Anfang 2009 froren einige offene Immobilienfonds ihr Vermögen ein, sodass eine Rücknahme der Fondsanteile für zunächst 1 Jahr ausgeschlossen war. Diesen Schutzmechanismus nahm auch der offene Immobilienfonds Degi Europa der Aberdeen Asset Management wahr. Im Februar 2010 wurde dieser um 21.6 Prozent abgewertet, was die stärkste Abwertung eines offenen Immobilienfonds in der Geschichte ist. Nun publizierte Aberdeen, dass eine Öffnung des Fonds nicht mehr möglich sei und deshalb nun die Auflösung folge. Dies ist nach dem US-Grundinvest-Fonds von KanAm Ende September bereits das zweite Aus für einen offenen Immobilienfonds.

Im Jahr 2013 wurden die rechtlichen Grundlagen des offenen Immobilienfonds neu geregelt. Nun befinden sich die gesetzlichen Regelungen im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). In weiten Teilen entsprechen diese Regelungen der Rechtslage bis Juli 2013, die im Folgenden dargestellt wird. Erhebliche Veränderungen gabe es bei der Rückgabe von Anteilen: Bei den jetzt noch aktiven offenen Immobilienfonds ist die Rückgabe von Anteilen nur noch eingeschränkt möglich.

 

Grundstruktur des offenen Immobilienfonds

In Deutschland gilt seit dem 1. Januar 2004 für offene Immobilienfonds das Investmentgesetz als maßgebliche Rechtsgrundlage. Die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien werden auch als „Investmentdreieck“ bezeichnet. Zentrale Figur ist hierbei die Kapitalanlagegesellschaft (KAG), die für die Zusammensetzung und Verwaltung der Immobilien gegenüber den Anlegern verantwortlich ist. Verwaltung der Immobilie bedeutet hierbei jedoch nicht Bewirtschaftung der Gebäude, sondern nur Vermögensverwaltung. Die KAG muss in Deutschland in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft betrieben werden und über ein ausreichendes Eigenkapital, mindestens 2,5 Millionen Euro, verfügen, welches vollständig eingezahlt sein muss. Sie unterliegt der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Auf der anderen Seite im Gefüge des offenen Immobilienfonds steht eine Depotbank, die das Vermögen der Anleger verwahrt. Hier sei anzumerken, dass die KAG besonders riskante Geschäfte nur mit Zustimmung der Depotbank wirksam tätigen können, § 26 InvG.

 

Sondervermögen des offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds kaufen meist Gewerbeimmobilien, wobei die Fondsmanager das Geld der Anleger aber auch in Zinspapiere oder ähnliche Anlagen investieren, da die Fondsanteile jederzeit gekauft und verkauft werden können. Deshalb muss der offene Immobilienfonds immer auch liquide Mittel zur Verfügung haben, falls er seine Anleger ausbezahlen muss. Diese Liquiditätsreserve muss mindestens 5 % des Fondsvermögens betragen, beträgt aber häufig mehr (wobei 49 % nicht überschritten werden dürfen), § 80 I 1, 2 InvG. Bei Unterschreiten der 5 % Marke ist die KAG verpflichtet den offenen Immobilienfonds zeitweise zu schließen (so geschehen bei beispielsweise Degi Europa, der vor ca. 2 Jahren eingefroren wurde und nun aber vollständig aufgelöst wird).

Ein offener Immobilienfonds verfügt nicht selten über mehr als 150 Immobilien in seinem Sondervermögen, es müssen jedoch in jedem Fall mindestens 10 aufgrund des Prinzips der Risikostreuung sein. Die Anlage in Immobilien erfolgt gewissen Einschränkungen, so darf die KAG beispielsweise nur bebaute oder demnächst zu bebauende, innerhalb des EWR liegende Grundstücke erwerben, die zu Mietwohn- und/oder Geschäftszwecken genutzt werden, § 67 InvG. Andere Anlagen darf der offene Immobilienfonds nur erwerben (auch Anlagen im EWR-Ausland), wenn die Vertragsbedingungen dies vorsehen und 15 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten, § 67 Abs. 2 InvG.

 

Anteilsscheine der Anleger offener Immobilienfonds

Die Anleger erwerben Anteile an einem von der KAG verwalteten Sondervermögen des offenen Immobilienfonds in Form von übertragbaren Anteilsscheinen. Diese werden häufig schon zu geringen Preisen ausgegeben, die Stückzahlen sind hierbei nicht begrenzt. Einmal jährlich werden die Mieteinnahmen und andere Erträge nach Abzug der Kosten für die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung, sowie eventueller Zinsleistungen und AfA an die Besitzer der Anteilsscheine des offenen Immobilienfonds ausgeschüttet. Wird nicht ausgeschüttet und dagegen unverzüglich in neue Gebäude investiert, so steigert dies unmittelbar den Wert der Anteilsscheine. Der Besitzer von Anteilsscheinen ist zur Rückgabe dieser an die KAG berechtigt, hierzu veröffentlicht die Depotbank börsentäglich die Rücknahmepreise. Die Wertentwicklung eines offenen Immobilienfonds zeigt sich also zunächst in der Wertentwicklung der Anteilsscheine und weiterhin durch die jährlichen Ausschüttungen.

 

Steuerliche Hintergründe offener Immobilienfonds

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds ergeben sich aus dem Investmentsteuergesetz. Da die Gewinne auf der Ebene der Anleger besteuert werden, entfällt für den offenen Immobilienfonds die Gewerbe- und Körperschaftsteuer. Die durch die Mieteinnahmen erwirtschafteten Gewinne stellen demnach Einkünfte aus Kapitalvermögen dar und werden mit einer 25%-igen Abgeltungsteuer belastet. Aus steuerlicher Sicht bietet der offene Immobilienfonds Vorteile, da ein Teil der Gewinne durch Wertsteigerungen der Anlage erzielt werden, was steuerfrei ist.

Seitdem sich verschiedene offene Immobilienfonds in der Abwicklung befinden, wurde bei einigen Fonds das Thema Grunderwerbssteuer brisant. Wenn der Immobilienbestand des Fonds innerhalb der festgesetzten Abwicklungszeit nicht veräußert werden konnte, dann führt anschließend die Depotbank die Abwicklung fort. Die Übertragung des Immobilienbestands führte jedoch dazu, dass die Anleger die Grunderwerbssteuer übernehmen mussten. Im November 2015 beschloss der Bundestag, dass diese Regelung verändert werden soll. Zukünftig soll die Grunderwerbssteuer erst beim einem "tatsächlichen" Verkauf anfallen - und soll dann vom Erwerber getragen werden.

 

Risiken von offenen Immobilienfonds

Der Immobilienmarkt ist nicht sonderlich liquide, was zu einem ersten Risikofaktor werden kann, da es manchmal ein langer Prozess ist, etwas Passendes zu finden oder ein Objekt zu einem marktgerechten Erlös zu verwerten. Findet ein hoher Mittelabfluss statt und müssen deshalb schnell viele Objekte verkauft werden, entsteht ein hoher Verkaufsdruck, welcher den am Markt erzielbaren Preis minimiert. Sinkt ein Preis jedoch unter den eines Gutachters festgestellten Wertes für die Immobilie, ist der Verkauf nicht mehr zulässig, wodurch die Rendite des offenen Immobilienfonds belastet wird, da somit häufig nur ertragsstarke Anlagen verkauft werden können.

Schließlich tragen die Anleger auch das Risiko ihre Investition zunächst nicht mehr zurückzubekommen, gegebenenfalls auch ganz zu verlieren. Die KAG haben unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme der Anteilsscheine des offenen Immobilienfonds nach § 81 InvG. Dies bedeutet für die Anleger, dass sie ihrem Rücknahmeverlangen der Zertifikate durch die KAG erst einmal nicht nachgehen können, da das Vermögen des offenen Immobilienfonds sozusagen eingefroren ist. Ein Rücktausch ist demnach während dieses Zeitraums nicht möglich. Von dieser Möglichkeit der KAG sollten Anleger offener Immobilienfonds unbedingt wissen, da dies dazu führen kann, dass sie länger nicht mehr an ihr Geld aus dem Fonds herankommen können.

Eine mündelssichere Anlage sind offene Immobilienfonds nicht. Dies würde sich nach § 1807 BGB bestimmen, wo offene Immobilienfonds aber nicht genannt sind. Zwar gestatten Familiengerichte gemäß § 1811 BGB die Anlage in offene Immobilienfonds, dadurch sind diese aber noch nicht gesetzlich mündelssicher. Vielmehr sitzen bei den Familiengerichten keine Kapitalmarktrechtsexperten, denen die Risiken bewusst sind.