SEB Immoinvest Abwicklung - Was Anleger tun können

Nach 23 Jahren ereilte den offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest im Mai 2012 das Aus. Am Ende einer mehrjährigen Aussetzung der Anteilsrücknahme entschied sich das Schicksal des SEB Immoinvest während einer misslungenen Probeöffnung. Der offene Immobilienfonds wird jetzt in einem jahrelangen Verfahren bis zum April 2017 abgewickelt. Anleger können prüfen lassen, welche individuellen Ansprüche sie geltend machen können.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage, die das Geld der Anleger in Gebäude investiert. Aus rechtlicher Sicht ist ein der SEB Immoinvest ein Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes. Die Gebäude eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher gelten offene Immobilienfonds auch als Investmentfonds und unterfallen dem Investmentgesetz (InvG). Für Investmentfonds gilt die strenge Regelung des § 66 InvG, welcher genau festlegt, welche Vermögensgegenstände ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Der Vorteil einer Investition in offene Immobilienfonds besteht darin, dass Anleger jederzeit über ihr eingezahltes Geld verfügen können. Offene Immobilienfonds wie der SEB Immoinvest ermöglichen es Anleger auch, dass diese sich bereits mit geringem Kapitaleinsatz an Immobilien beteiligen können und somit zu diesem attraktiven Markt Zugang haben.

Der SEB Immoinvest investiert in Gewerbe- und Büroimmobilien. Zum Beispiel das Gebäudeensemble am Potsdamer Platz in Berlin befindet sich im milliardenschweren Portfolio des Immobilienfonds. Einnahmen fließen dem Fonds durch die Mietzahlungen der Immobilien zu. Verwaltet wird der SEB Immoinvest von der Kapitalanlagegesellschaft SEB Asset Management. Die Anteile des SEB Immoinvest wurden an von verschiedenen Banken und freie Berater an über 100.000 Anleger verkauft. Viele Anleger erwarben ihre Anteile über die Santander Bank bzw. SEB Bank und die Deutsche Vermögensberatung (DVAG). Auch bei anderen Banken und Vermittlern konnten Anleger Anteile erwerben: Targo Bank (ehemals Citibank), Postbank, Cosmos Direkt, Postbank Finanzberatung, Apotheker und Ärzte Bank, Volkswagen Bank, Commerzbank sowie verschiedene Volksbanken und Sparkassen.

Häufige Fehler der Anlageberatung

Offene Immobilienfonds wurden oft als „Betongold“ beworben: eine sichere, jederzeit verfügbare Kapitalanlage mit einer nicht zu verachtenden Rendite. Sie wurden sogar mit Fest- und Tagesgeldkonten verglichen. Bei solchen Anpreisungen wurde allerdings versäumt, Anleger über eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme zu informieren (vgl. hierzu Urteile des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2014). Wie die Anleger des SEB Immoinvest bereits erfahren mussten, kann bei offenen Immobilienfonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden. Bis zu 2 Jahre kann ein offener Immobilienfonds eingefroren werden. Nach dieser Höchstdauer muss sich entscheiden, ob der Fonds die Anteilsrücknahme wieder aufnehmen kann oder – wie beim SEB Immoinvest geschehen – der Fonds muss aufgelöst werden. Der SEB Immoinvest wurde zu einem Opfer der Krise der offenen Immobilienfonds, die seit 2004 zu zahlreichen Aussetzungen und Auflösungen führte.

Die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist nur eines von vielen Risiken, die offenen Immobilienfonds innewohnen. So müssen Anleger beispielsweise auch über Verlustrisiken aufgeklärt werden. Darüber hinaus musste Anlegern vor der Investition in den SEB Immoinvest erläutert werden, wie ein offener Immobilienfonds funktioniert. Ein stets brisante Problematik sind Vermittlungsprovisionen für Berater. Doch nicht jedes Beratungsgespräch wurde diesen und weiteren Anforderungen gerecht – Beratungsfehler sind keine Seltenheit!

Hilfe für Anleger nach der Auflösung des SEB Immoinvest

Nachdem der SEB Immoinvest aufgelöst wurde, steht den Anlegern die bis ins Jahr 2017 andauernde Abwicklung des offenen Immobilienfonds bevor. Die SEB Asset Management wird die Gebäude des Fonds verkaufen und die Erlöse dieser Veräußerungen werden an die Anleger ausgekehrt. Wie erfolgreich die Abwicklung letztendlich sein wird, lässt sich im Vorhinein nicht prognostizieren. Für viele Anleger stellt sich daher die Frage, ob sie an der Abwicklung teilnehmen müssen oder ob es Alternativen hierzu gibt. Zum einen können Anleger ihre Anteile des SEB Immoinvest ungeachtet der Abwicklung weiterhin an der Börse verkaufen. Hierbei müssen sie allerdings Kursschwankungen einkalkulieren. Auch werden bei einem Börsenverkauf Gebühren fällig, die ebenfalls bedacht werden müssen.

Eine andere Möglichkeit ist die rechtliche Prüfung, wie erfolgreich Anleger des SEB Immoinvest gegen die Banken oder Berater auf Schadensersatz klagen können. Wurden Anleger falsch beraten, bestehen gute Chancen, dass sie Schadensersatz fordern können und sich von ihren Anteilen an dem offenen Immobilienfonds trennen können. Es gibt bereits verschiedene Gerichtsurteile, die Anlegern offener Immobilienfonds Schadensersatz wegen Falschberatung zusprechen.

 

Aktuelle Entwicklungen:

AKTUELL – 09.03.2016: Gericht spricht SEB ImmoInvest-Anlegerin Schadensersatz zu

Der längst in der Abwicklung befindliche offene Immobilienfonds SEB ImmoInvest beschäftigt immer noch die Gerichte. Einer von der Kanzlei Dr. Stoll & Sauer vertretene Anlegerin wurde nun vor Gericht Schadensersatz zugesprochen, da sie von ihrer Bank fehlerhaft beraten wurde. Die Anlegerin sei nicht ordnungsgemäß darüber aufgeklärt worden, dass ein offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen könne.

Die Anlegerin hatte im Jahr 2009 Anteile des Fonds SEB ImmoInvest erworben. Der Fonds wurde ihr bei einer Bankberatung und auch bei einer Informationsveranstaltung mit der Fondsmanagerin Barbara Knopflach vorgestellt. Doch bereits wenige Monate nach dem Erwerb – im Mai 2010 – wurde die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Zwei Jahre später mündete die Schließung in die endgültige Abwicklung und Auflösung des Fonds. Besonders bemerkenswert ist, dass die Klägerin - also nachdem der SEB ImmoInvest im Jahr 2008 erstmals geschlossen hatte – Fondsanteile erworben.

Nachdem das Ende des SEB Immoinvest feststand, forderte die Anlegerin von ihrer Bank Schadensersatz. Ihr sei in der damaligen Anlageberatung nicht mitgeteilt worden, dass der Fonds geschlossen und sogar aufgelöst werden könne. Die Frage, ob die Bank damals ordnungsgemäß aufgeklärt hat oder nicht, musste nach einer längeren Auseinandersetzung mit der Bank vor Gericht geklärt werden.

Schadensersatz, da nicht ordnungsgemäß auf Schließungsrisiko hingewiesen wurde

Das Gericht machte sich anhand vieler Zeugenaussagen ein Bild davon, welche Informationen der Anlegerin damals tatsächlich übermittelt wurden und welche nicht. Schlussendlich kam das Gericht zur dem Ergebnis, dass die Anlegerin nicht auf das Schließungsrisiko hingewiesen wurde. Dass die Anleger hierauf hingewiesen werden mussten, wurde vom Bundesgerichtshof im April 2014 bestätigt (siehe auch direkt anschließende News vom 30.04.2014). Die Entscheidung im Fall der Anlegerin ist noch aktuell nicht rechtskräftig.

AKTUELL 30.04.2014 - BGH-Urteile: Bankberater müssen ungefragt über Schließungsrisiko aufklären

Der Bundesgerichtshof entschied am 29.04.2014 in zwei Urteilen (AZ XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13), dass Anleger in der Anlageberatung ungefragt darüber aufgeklärt werden müssen, dass offene Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen können. Das Gericht begründete dies mit dem Argument, dass die Schließung eine Ausnahme von Grundprinzip der jederzeitige Rückgabemöglichkeit sei.

AKTUELL 04.02.2013 – Kaufangebot für Anleger des SEB Immoinvest

Anleger, welche Anteile des aufgelösten offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest in ihrem Depot haben, gehen momentan Kaufangebote zu. Es handelt sich um Angebot eines in Irland ansässigen Aufkäufers, der Anlegern einen Preis von 26 Euro je Anteil bietet. Dies entspricht in etwa dem Niveau, auf welchem die Anteile des SEB Immoinvest an der Börse gehandelt werden. Von der Fondsgesellschaft wird der Anteilspreis momentan mit ca. 40 Euro angegeben. Das Kaufangebot ist nur bis zum 27.02.2013 gültig und ist darüberhinaus auf ein bestimmtes Aufkaufkontigent beschränkt. Ob Anleger auf dieses Angebot eingehen, müssen sie selbst entscheiden. Sie sollten dabei aber im Auge behalten, dass es weitere Alternativen gibt.

AKTUELL 10.12.2012 - Auszahlung Dezember 2012

Die zweite Liquidationsauszahlung des SEB Immoinvest fällt - wie angekündigt - nicht so hoch aus wie die Auszahlung im Juni 2012. Die Anleger erhalten je Anteil 1,24 Euro. Die Höhe dieser Ausschüttung bewegt sich im Rahmen dessen, was andere offene Immobilienfonds bei den halbjährlichen Ausschüttungen auszahlen. Als Auszahlungstermin wird vom Management des SEB Immoinvest der 28.12.2012 genannt, allerdings ist dem aktuellen Fondskommentar Dezember 2012 zu entnehmen, dass sich die Anleger wohl einige Tage mehr gedulden werden müssen. Die Überweisung des Geldes wird einige Bankarbeitstage in Anspruch nehmen. Die nächste Auszahlung ist für Juni 2013 angesetzt.

AKTUELL 30.05.12 - Positives Urteil

Vor dem Landgericht Mosbach konnte die Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH ein weiteres positives Urteil bei einem offenen Immobilienfonds erzielen. Damit folgt ein weiteres Gericht unserer Auffassung der Falschberatung des Anlegers und er wird wohl vollen Schadensersatz bekommen. Die Entscheidung fällt wohl im Juli 2012, das Gericht hat aber angekündigt, die beratende Bank zu verurteilen.

AKTUELL 30.05.12 - Volkswagen Bank

Erste Anleger, die durch die Volkswagen Bank in den SEB Immoinvest investierten, wandten sich an die Anlegerschutzkanzlei Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH um sich beraten zu lassen. Die Anleger hatten zuvor die Möglichkeit, im Rahmen eines Bonusprogramms durch die Volkswagen Bank in verschiedene Fonds zu investieren.

Aktuell 07.05.12 - SEB Immoinvest wird aufgelöst und abgewickelt

Der Probehandelstag brachte den Anlegern des SEB Immoinvest traurige Gewissheit: Der offene Immobilienfonds wird aufgelöst. Der SEB Immoinvest konnte am 07.05.2012 die Verkaufswünsche der Anleger nicht bedienen, da die Ankündigung des Probehandelstags zu einem Ansturm der verkaufswilligen Anleger führte. Zuvor hatten die Anleger während der zweijährigen Schließung des Immobilienfonds keine Möglichkeit, ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Da nicht alle Verkaufswünsche bedient werden konnten, wurde – wie zuvor vom Management angekündigt – keine Verkaufsorder berücksichtigt, und die Auflösung beschlossen. Zwar hatte das Management des offenen Immobilienfonds die Liquidität des Fonds im Vorfeld des 07.05.2012 kräftig erhöht, dennoch überstiegen die gesammelten Verkaufsorders die Liquidität des SEB Immoinvest deutlich. Für die Anleger bedeutet das Aus, dass sie sich auf eine sehr langwierige Abwicklung einstellen müssen. Bis zum April 2017 hat der Fonds Zeit, seine Immobilien zu verkaufen und die Verkaufserlöse halbjährlich an die Anleger auszukehren. Die erste Auszahlung soll bereits im Juni 2012 erfolgen.

AKTUELL 26.04.2012 - SEB Immoinvest will wieder öffnen, Anleger sollen entscheiden

Nun ist es amtlich. Am 07.05.2012 soll der SEB Invest wieder geöffnet werden, jedoch mit einem Haken: der Fonds soll zunächst nur für einen Tag geöffnet werden. Bis dahin sollen alle Verkaufsaufträge der Anleger gesammelt werden. Am 07.05.2012 öffnet der SEB Immoinvest dann wieder, wenn alle Verkaufsaufträge der Anleger bedient werden können. Ist der Ansturm zu groß, wird er abgewickelt. Reicht die Liquidität hingegen aus, werden alle Verkaufsaufträge ausgeführt. Dabei ist zu beachten, dass entweder alle oder keiner bedient wird. Die Anleger, die keinen Verkaufsauftrag aufgegeben haben, müssen dann weiter in dem SEB Immoinvest investiert bleiben, da eine Neureglungen der offenen Immobilienfonds in dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz vorschreibt, dass die Anteile grundsätzlich nur nach 12 Monaten Haltefrist bzw. entsprechend der Vertragsbedingungen verkauft werden können.

Anleger des SEB Immoinvest stehen nun in einem Konflikt: verkaufen oder halten? Verkaufen zu viele kommen Anleger nicht an ihr Geld, weil der Fonds abgewickelt wird. Werden hingegen die Anteile weiter gehalten ist auch fraglich, wie es weiter geht. Dann sind die Anleger weiter gebunden für ein Jahr wegen der Gesetzesänderung. Zum 07.05.12 wird der SEB Immoinvest um 5% abgewertet. Wenn nun sehr viele Anleger aussteigen, stellt sich die Frage, wie sich der SEB Immoinvest in dem "gebundenen Jahr" entwickeln wird. Eine erneute Schließung ist nicht ausgeschlossen. Auch eine Abwicklung bleibt dabei nicht unmöglich. Der Fonds verfügt zudem über eine sehr hohe Liquidität, so dass fraglich ist, wie er sich weiter entwickeln kann. Es erscheint daher sinnvoller, umgehend einen Verkaufsauftrag zu erteilen und zu hoffen, dass man ausbezahlt wird anstatt sich weiteren Unsicherheiten hinzugeben. Aufgrund der Verluste sollte jedoch in jedem Fall ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht aufgesucht werden, der das gesamte Geld zurückholen kann.

AKTUELL 03.04.2012 - Weitere Klagen erhoben

Wir haben nunmehr weitere Klagen für Anleger eingereicht u.a. beim Landgericht Stuttgart und Baden-Baden. Nachdem nun die Commerzbank bei einem anderen offenen Immobilienfonds nicht rechtskräftig verurteilt wurde, stehen die Chancen für die Anleger des SEB Immoinvest gut, insbesondere wenn 2008 oder später die Anteile erworben wurden. Zahlreiche Anleger wenden sich täglich an uns, denen wir Hilfe anbieten. So kann sichergestellt werden, dass ein Vorgehen überprüft wird und dieses nur dann angestrengt wird, wenn es auch Sinn macht.

AKTUELL 11.02.2012 - Handelsblatt: "SEB deutet Aus für Fonds-Flaggschiff an"

In der Online Ausgabe des Handelsblattes wird berichtet, dass SEB selbst das Aus für den SEB Immoinvest angedeutet worden sei. Die Fondsmanagerin selbst habe mitgeteilt, dass man jede Chance nutzen werde, aber auch eine Liquidation in Frage komme. Spätestens jetzt sollten Anleger nicht weiter warten, sondern handeln. Ob der SEB Immoinvest wieder öffnet, steht in den Sternen und wird wohl immer unwahrscheinlicher. Anleger sollten daher vor dem Eintritt der Verjährung ihre Ansprüche prüfen lassen.

Zwischenzeitlich hat SEB diese Meldungen wieder relativiert. Man arbeite mit Hochdruck an der Wiedereröffnung und verhandle mit Käufern. Derzeit könne man aber keine Details nennen.

AKTUELL 02.02.2012 - DEKA bezweifelt die Öffnung des SEB Immoinvest

SEB konnte die Versprechungen nicht halten, zum Ende des Jahres 2011 wieder zu eröffnen. Dies kritisiert Matthias Danne, Immobilien- und Finanzvorstand des Sparkassen-Fondsdienstleisters Deka Bank, auf einer Veranstaltung in Frankfurt, wie das Handelsblatt berichtete. Die Anleger des SEB Immoinvest seien durch das nicht eingelöste Versprechen unnötig verunsichert worden, was kein gutes Zeichen sei. Gleichfalls beurteilt er die Struktur der Anleger für eine Wiedereröffnung des SEB Immoinvest mittlerweile als kritisch, da viele Anteile über die Börse an mutmaßlich opportunistische Investoren verkauft worden seien.

Deswegen glaubt Danne nicht mehr an eine ordentliche Öffnung des geschlossenen Milliarden-Fonds SEB Immoinvest. Die Zeit wird für beide Fonds langsam knapp, sodass sich Anleger des SEB Immoinvest nach einer Möglichkeit informieren sollten, ohne weitergehende Verluste aus der Anlage auszusteigen.

AKTUELL 18.12.2011 - SEB Immoinvest bleibt bis 2012 geschlossen

Der SEB Immoinvest bleibt nun doch bis 2012 geschlossen und öffnet nicht 2011. Die Öffnung wurde zwar angekündigt, jedoch konnte das Ziel nicht erreicht werden. Jetzt drohen die Ansprüche der Anleger, die weiter warten, zu verjähren. Die maximale 2-jährige Schließungsfrist endet für den SEB Immoinvest im Mai 2012. Bis dahin muss also genügend Liquidität im Fondsvermögen des SEB Immoinvest angesammelt worden sein, um eine nachhaltige Wiedereröffnung für die Anleger gewährleisten zu können. Die bisherigen Verkaufsaktivitäten des SEB Immoinvest waren hierbei erfolgreich und dieser konnte seine Liquidität auf rund 21 % bzw. 1,4 Mrd. € erhöhen. Für eine erfolgreiche Wiedereröffnung, so schätzen Fondsexperten, seien 25-30% an Liquidität nötig.

AKTUELL 12.11.2011 - SEB Immoinvest Klagen erhoben

Für zahlreiche Anleger des SEB Immoinvest wurden Verfahren und Klagen erhoben. Weitere Klagen sind in Vorbereitung, gerade vor dem Hintergrund der drohenden Verjährung. Erste Verhandlungen gegen die Deutschen Vermögensberatung (DVAG) stehen im November 2011 an. Anleger des SEB Immoinvest müssen nun handeln. Ob der SEB Immoinvest wieder öffnet oder wie andere offene Immobilienfonds aufgelöst und abgewickelt wird, ist derzeit sehr fraglich.

Der SEB Immoinvest ist laut SEB Asset Management AG ein international anlegender offener Immobilienfonds, der ertragsstarke Gewerbeimmobilien weltweit erwirbt. Angestrebt wird mit dem SEB Immoinvest eine dauerhaft hohe Rendite bei möglichst geringen Wertschwankungen. Vermittelt wurde der SEB Immoinvest von der Deutschen Vermögensberatung (DVAG) und der SEB Bank (heute Santander Bank). Mit Wirkung zum 05.05.2010 13 Uhr hat die SEB Investment GmbH die Rücknahme von Anteilen zum Schutz der Anleger ausgesetzt. Spätestens im Mai 2012 muss die Entscheidung kommen, ob der SEB Immoinvest wieder öffnet. Das Marktumfeld bei offenen Immobilienfonds ist nach der Abwicklung zahlreicher Fonds schwierig. Derzeit kann der SEB Immoinvest eine Liquidität von ca. 21% vorweisen. In Fachkreisen wird davon gesprochen, dass 30% notwendig seien. Es darf daher bezweifelt werden, ob der SEB Immoinvest wieder öffnet oder ob auch ihm die Abwicklung droht. Die Wiedereröffnung ist nicht sicher.

AKTUELL - SEB Immoinvest setzt Anteilsrücknahme weiterhin aus

Der SEB Immoinvest wurde zum 05.05.2010 für drei Monate geschlossen, weil es nach dem Diskussionsentwurf des Bundesministeriums der Finanzen zur Stärkung des Anlegerschutzes insbesondere zur Neuregelung Offener Immobilienfonds zur verstärkten Rückgabe von Anteilen und zur Verunsicherung der Anleger gekommen sei. Am 05.08.2010 wurde die Aussetzung der Rücknahme von Anteilen an dem SEB Immoinvest um bis zu weitere 9 Monate verlängert. Die Liquidität des SEB Immoinvest reiche nicht aus, die möglichen Rückgabeverlangen zu erfüllen. Die Schließung diene dem Schutz der Anleger. Derzeit ist nicht absehbar, wann der SEB Immoinvest wieder öffnet. Eine Öffnung wird jedoch wieder angestrebt.

In den letzten Wochen reißen die Hiobsbotschaften für Anleger offener Immobilienfonds nicht ab. So mussten zahlreiche offene Immobilienfonds geschlossen werden, drei müssen sogar liquidiert werden (DEGI Europa, Morgan Stanley P2 Value, KanAm US-Grundinvest, AXA Immoselect, DEGI International, TMW Weltfonds). Nach Angaben der SEB Gruppe ist davon der SEB Immoinvest nicht betroffen, weil dieser anders aufgestellt sei als die anderen offenen Immobilienfonds, unseres Erachtens besteht dennoch die Möglichkeit, dass auch dem SEB Immoinvest ein solches Schicksal droht, wenn auch nur theoretisch.

Anleger des SEB Immoinvest sollten nicht abwarten, sondern handeln. Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll , der bereits zahlreiche Anleger verschiedener offener Immobilienfonds vertritt, teilt mit, dass „der überwiegende Anteil der Anleger nicht über die Möglichkeit einer Schließung des Fonds informiert wurden. Außerdem wurde auch nicht auf die Risiken offener Immobilienfonds hingewiesen, obwohl solche bestehen. Eine sichere Anlage, wie sie meist angepriesen wurde, ist ein offener Immobilienfonds nicht. Daneben wurden Anleger nicht auf die Rückvergütungen (Kick-Backs) hingewiesen, die eine Bank möglicherweise erhält für die Vermittlung der Anteile an dem SEB Immoinvest." All dies stellen Beratungsfehler dar, mit denen die Anleger des SEB Immoinvest wieder an ihr Geld kommen können. Zu achten ist dabei unbedingt auf die Verjährung der Ansprüche, die innerhalb von drei Jahren nach der Order droht.

Anlegern ist daher zu empfehlen, ihre Ansprüche von einem im Kapitalanlagerecht tätigen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Die Dr. Stoll & Kollegen vertritt hunderte Anleger offener Immobilienfonds und führt. Klageverfahren für die Anleger des SEB immoinvest laufen bereits.

 

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