CS Euroreal Abwicklung - Was Anleger tun können

Am Ende der 20-jährigen Geschichte des CS Euroreal steht die Auflösung des offenen Immobilienfonds. Im Jahr 1992 startete die Credit Suisse (CS) den offenen Immobilienfonds. Im Mai 2012 mussten die Anleger anhand einer testweise Wiedereröffnung über das Schicksal des Immobilienfonds entscheiden. Da der CS Euroreal dem Ansturm der Anleger nicht gewachsen war, wird der offene Immobilienfonds nun bis zum April 2017 abgewickelt. Anleger können prüfen lassen, welche individuellen Ansprüche ihnen gegenüber beratenden Banken, insbesondere die Postbank und Anlageberatern zustehen.

 

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage, die das Geld der Anleger in Immobilien anlegt. Rechtlich wird ein Anteil am CS Euroreal als Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes eingestuft. Die Gebäude eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher gelten offene Immobilienfonds auch als Investmentfonds und unterfallen dem Investmentgesetz (InvG). Für Investmentfonds gilt die strenge Regelung des § 66 InvG, welcher genau festlegt, welche Vermögensgegenstände ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Offene Immobilienfonds wie der CS Euroreal erfreuen sich großer Beliebtheit, weil die Anleger jederzeit auf ihr investiertes Geld zugreifen können, indem sie Fondsanteile zurückgeben. Des Weiteren ermöglichen offene Immobilienfonds Anlegern, sich auch mit verhältnismäßig geringen Anlagebeträgen am attraktiven Immobilienmarkt beteiligen zu können.



Schwerpunktmäßig investiert der CS Euroreal in Büro- und Gewerbeimmobilien in verschiedenen Ländern. Die Objekte des Fonds befinden sich in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, den Niederlanden, Italien, Spanien, Schweden sowie weiteren europäischen Staaten. Der Gesamtwert dieser Gebäude liegt bei über 6 Mrd. Euro. Die Mietzahlungen dieser Immobilien stellen die Einnahmequelle des CS Euroreal dar. Die Fondsanteile wurden von verschiedenen Banken und freie Berater an tausende Anleger verkauft. Viele Anleger erwarben ihre Anteile bei der Postbank. Aber auch die Targo Bank (ehemals Citibank), Commerzbank, UniCredit Bank, Deutsche Bank, Hypo Vereinsbank sowie verschiedene Volksbanken und Sparkassen engagierten sich im Vertrieb des CS Euroreal.

Häufige Fehler der Anlageberatung

Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als sichere, jederzeit verfügbare Kapitalanlage mit erfreulicher Rendite. Sie wurden als „Betongold“ angepriesen und bisweilen mit Fest- und Tagesgeldkonten verglichen. Bei solchen Anpreisungen wurde allerdings versäumt, Anleger darüber zu informieren, dass offene Immobilienfonds sich seit dem Jahr 2004 in einer schweren Krise befinden. Daher hätten Anleger über eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme informiert werden müssen. Bis zu 2 Jahre kann ein offener Immobilienfonds die Ausgabe und Rücknahme der Anteile aussetzen. Im Jahr 2008 wurde der CS Euroreal zum ersten Mal eingefroren, da die Liquidität des Fonds unter die gesetzliche Schwelle von 5 % gerutscht war. Nach einer kurzen Öffnungsphase folgte im Mai 2010 die zweite Schließung. Am Ende der maximal zweijährigen Aussetzung der Anteilsrücknahme muss sich entscheiden, ob der Fonds die Anteilsrücknahme wieder aufnehmen kann oder der Immobilienfonds muss aufgelöst werden. Im Fall des CS Euroreal wurde der Fonds nach einem gescheiterten Testhandelstag Ende Mai 2012 aufgelöst.



Die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist nur eines von vielen Risiken, die offenen Immobilienfonds innewohnen. So mussten die Anleger vor der Investition in den CS Euroreal beispielsweise über Verlustrisiken aufgeklärt werden. Darüber hinaus musste Anlegern erläutert werden, was ein offener Immobilienfonds ist und wie ein solcher Fonds funktioniert. Ein stets brisante Problematik sind Vermittlungsprovisionen für Berater. Viele Beratungsgespräche ließen die Anleger jedoch im Unklaren über die Merkmale und die Risiken eines offenen Immobilienfonds.



Hilfe für Anleger nach der Auflösung des CS Euroreal

Der Auflösung des CS Euroreal folgt die zum April Jahr 2017 andauernde Abwicklung des offenen Immobilienfonds. Das Management des Fonds wird im Rahmen der Abwicklung die Gebäude des Fonds veräußern. Die Verkaufserlöse werden an die Anleger ausgekehrt, wobei jedoch auch Forderungen von kreditgebenden Banken beglichen werden müssen. Wie erfolgreich die Abwicklung letztendlich sein wird, lässt sich im Vorhinein nicht prognostizieren. Zumal es keine Erfahrungswerte für die Abwicklung eines 6 Mrd. Euro schweren Portfolios gibt. Für viele Anleger stellt sich daher die Frage, ob sie an der langjährigen Abwicklung teilnehmen müssen oder ob es Alternativen hierzu gibt.



Eine mögliche Alternative zur Abwicklung ist der Verkauf der Anteile des CS Euroreal über die Börse – die Anteile sind Wertpapiere, die an der Börse gehandelt werden. Hierbei müssen die Anleger allerdings berücksichtigen, dass Kursschwankungen auftreten können. Verkaufsgebühren müssen ebenfalls einkalkuliert werden.



Eine andere Möglichkeit ist, dass Anleger überprüfen lassen können, ob ihnen individuelle Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung zustehen. Wurde Anlegern der CS Euroreal als sichere, jederzeit verfügbare Kapitalanlage angepriesen, bestehen gute Chancen, dass sie Schadensersatz einklagen können. Es gibt bereits verschiedene Gerichtsurteile, die Anlegern offener Immobilienfonds Schadensersatz wegen Falschberatung zusprechen. Anleger müssen allerdings beachten, dass mögliche Ansprüche verjähren können.



Aktuelle Entwicklungen:

AKTUELL 21.05.12: CS Euroreal wird aufgelöst und abgewickelt

Der offene Immobilienfonds CS Euroreal wird aufgelöst. Die Wiedereröffnung unter Vorbehalt am 21.05.2012 scheiterte, da die flüssigen Mittel des Fonds in Höhe von 1,5 Mrd. Euro nicht ausreichten, um alle Verkaufsaufträge der Anleger zu bedienen. Die Anleger hatten zuvor die Möglichkeit und Verpflichtung, durch die Wahl zwischen dem Verkaufen und dem Halten der Anteile des CS Euroreal die Zukunft des Fonds zu entscheiden. Da die Testöffnung misslungen ist, wurde – wie zuvor angekündigt – keine Verkaufsorder bedient und der CS Euroreal wird aufgelöst. Damit wird ein weiteres Flaggschiff der Branche aufgelöst, nachdem bereits 14 Tage zuvor den offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest das endgültige Aus ereilte.



AKTUELL 09.05.12: Testweise Öffnung für einen Tag

Am 09.05.2012 gab das Management des CS Euroreal bekannt, dass der offene Immobilienfonds am Ende der zweijährigen Schließung am 21.05.2012 unter Vorbehalt wiedereröffnet werden wird. Über die Zukunft des CS Euroreal sollen die Anleger entscheiden. Seit dem 09.05.2012 können die Anleger Verkaufsaufträge erteilen, die bis zum 21.05.2012 gesammelt werden. Sollte die Anzahl der Verkaufswünsche die Liquiditätsreserven des offenen Immobilienfonds von rund 1,5 Mrd. Euro übersteigen, wird der CS Euroreal aufgelöst und abgewickelt. Können am ersten Handelstag alle Verkaufswünsche der Anleger des CS Euroreal bedient werden, wird die Anteilsrücknahme nach den Vorgaben des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes umgestellt. Das bedeutet für die Anleger, dass zukünftig nur noch einmal jährlich Anteile zurückgegeben werden können.



Die Anleger des CS Euroreal stehen jetzt vor der schwierigen Frage, ob sie ihre Anteile verkaufen oder halten sollen. Wenn zu viele Anleger ihre Anteile am CS Euroreal verkaufen wollen, scheitert der erste Handelstag und der offene Immobilienfonds wird abgewickelt. Entscheiden sich viele Anleger dafür, ihre Anteile zu behalten, wird die Anteilsrückgabe nicht mehr täglich, sondern nur noch einmal im Jahr möglich sein. Auch stellt sich die Frage, wie sich der CS Euroreal während der „Mindesthaltefrist“ entwickeln wird. Zumal trotz der Umstellung der offene Immobilienfonds weiterhin erneut geschlossen werden kann. Angesichts dieser vielen Ungewissheiten erscheint es sinnvoller, Verkaufsorder zu erteilen und zu hoffen, dass der Verkauf am 21.05.2012 gelingt.



AKTUELL 05.05.12: Entscheidung über Öffnung steht an

Die Entscheidung über den offenen Immobilienfonds CS Euroreal steht unmittelbar bevor. In der Woche vom 07. – 13. Mai 2012 wird das Fondsmanagement bekannt geben, ob der CS Euroreal die Anteilsausgabe und -rücknahme wieder aufnehmen wird oder ob es zur endgültigen Abwicklung kommt. Zunächst steht aber die Entscheidung über den Branchenriesen SEB Immoinvest an. Ob es dann zur Abwicklung des CS Euroreal kommt, ist derzeit fraglich. Die Marktlage ist aber in jedem Fall derzeit sehr schwierig.



AKTUELL 27.02.2012: Klagen eingereicht

Die Kanzlei Dr. Stoll & Kollegen hat für Anleger des CS Euroreal nun Klage eingereicht. Die Anleger sind nicht zuletzt aufgrund der negativen Meldungen verunsichert und möchten ihr Geld vor Ablauf der Verjährungsfrist sichern. Zahlreiche weitere Klagen werden folgen. Es zeigt sich, dass zahlreiche Anleger des CS Euroreal falsch beraten wurden und daher die Chancen auf Schadensersatz gut sind. Die Beratung und Vertretung hunderter Anleger offener Immobilienfonds offenbart dies in tragischer Weise.



AKTUELL 02.02.2012: DEKA bezweifelt die Öffnung des CS Euroreal

Der CS Euroreal konnte die Versprechungen nicht halten, zum Ende des Jahres 2011 wieder zu eröffnen. Dies kritisiert Matthias Danne, Immobilien- und Finanzvorstand des Sparkassen-Fondsdienstleisters Deka Bank, auf einer Veranstaltung in Frankfurt, wie das Handelsblatt berichtete. Die Anleger des CS Euroreal seien durch das nicht eingelöste Versprechen unnötig verunsichert worden, was kein gutes Zeichen sei. Gleichfalls beurteilt er die Struktur der Anleger für eine Wiedereröffnung des CS Euroreal mittlerweile als kritisch, da viele Anteile über die Börse an mutmaßlich opportunistische Investoren verkauft worden seien.



Deswegen glaubt Danne nicht mehr an eine ordentliche Öffnung des eingefrorenen Milliarden-Fonds CS Euroreal. Die Zeit wird für den Fonds langsam knapp, sodass sich Anleger der Fonds CS Euroreal nach einer Möglichkeit informieren sollten, ohne weitergehende Verluste aus der Anlage auszusteigen.



AKTUELL 12.12.2011: CS Euroreal bleibt bis 2012 geschlossen

Der von der Credit Suisse verwaltete offene Immobilienfonds CS Euroreal ist mit einem Fondsvermögen von rund 6 Mrd. Euro ein echter Branchenriese - das war's dann aber auch schon mit der Sonderstellung, denn die Hoffnung, dass der CS Euroreal als einziger der großen Immobilienfonds 2011 wieder eröffnet, zerschlug sich am 12. Dezember 2011. Die Credit Suisse teilt mit, dass der CS Euroreal nicht wieder eröffnet wird in diesem Jahr wie angekündigt. Jetzt ist davon auszugehen, dass die endgültige Entscheidung über Öffnung oder Abwicklung ähnlich wie bei SEB ImmoInvest erst im Frühjahr 2012 fällt.



CS Euroreal: Anteilsrücknahme bereits zum wiederholten Mal ausgesetzt

Der CS Euroreal wurde erstmals im Oktober 2008, wie viele andere offene Immobilienfonds auch, geschlossen, da liquide Mittel in erheblichem Umfang abgeflossen sind. Die Schließung eines offenen Immobilienfonds bedeutet, dass Anleger nicht mehr an ihr Geld aus dem Fonds herankommen, da sie ihre Anteile nicht mehr zurückgeben können. Vermittelt wurde der CS Euroreal u.a. von der Postbank und der Deutschen Apotheker- und Ärztebank (ApoBank).

Geöffnet wurde der CS Euroreal der Credit Suisse Mitte des Jahres 2009 wieder für seine Anleger, allerdings hielt dies nicht lange an. Bereits im Mai 2010 musste der offene Immobilienfonds die Rücknahme der Anteilscheine wieder aussetzen, zunächst befristet auf 3 Monate. Doch am 16.08.2010 ließ das Management des CS Euroreal die Verlängerung der Schließungsphase verlauten; weitere „höchstens“ 9 Monate solle der CS Euroreal geschlossen bleiben, sodass Anleger bis längstens Mai 2011 ihre Anteile nicht zurückgeben können.



Was die Anleger nach dem Ende der Schließung des CS Euroreal erwartet, lässt sich kaum vorhersagen. Zwar verlautbarte die Credit Suisse im Oktober 2010, dass der CS Euroreal nicht abgewickelt werden würde wie andere Fonds nach der Schließung, allerdings wurde von der Geschäftsführung des Morgan Stanley P2 Value bis zuletzt dasselbe behauptet, bis schließlich die Meldung der Liquidation nachfolgte. In dem erschütterten Markt für offene Immobilienfonds ist derzeit alles möglich, wie man alleine in den letzten Monaten gesehen hat, als 3 Fonds liquidiert werden mussten, die ebenfalls zuvor geschlossen waren. Anleger des CS Euroreal sollten daher nicht weiter zusehen.



Wegen der drohenden Verjährung von Schadensersatzansprüchen sollten Anleger des CS Euroreal aber nicht weiter abwarten, sondern handeln und sich von einem im Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Oftmals können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, weil Anleger falsch und unzureichend beraten wurden. Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll, der bereits eine Vielzahl von Anlegern offener Immobilienfonds vertritt, teilt mit, dass Anleger häufig nicht über die Risiken aufgeklärt wurden. Zahlreiche Anleger wussten auch nichts von der Möglichkeit der Schließung des CS EUROREAL und dass sie somit ihre Investition aus dem Fonds während der Schließungsphase nicht zurückerhalten und für diese Dauer an den Fonds gebunden sind. Verschwiegen wurden zudem auch kick-backs (Rückvergütungen).



Dies alles sind schadensersatzbegründende Tatsachen, die es Anlegern des offenen Immobilienfonds CS Euroreal ermöglichen ohne Verluste von ihrer Anlage loszukommen. Allerdings ist schnelles Handeln gefragt, weil die Verjährung der Ansprüche schnellstmöglich geprüft werden muss, da bei eingetretener Verjährung bestehende Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können.

 

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